任意後見で不動産の売却はできる？成年後見制度との違いや注意点を解説

「将来、認知症などで判断能力が低下したとき、自宅を安全に売却してほしい」と考えている人は多いでしょう。老後の生活資金や高齢者向け施設の入居費用に充てたい場合に備えて、「任意後見制度」を検討しておくこともおすすめです。

しかし、任意後見人が本人の代わりに不動産を売却するためには、知ってきたい注意点もあります。本記事では、任意後見制度の仕組みと、不動産売却をスムーズに進めるためのポイントを解説します。

（本記事では任意後見を受ける方を本人という呼び方で統一しています）

１．　任意後見制度とは

任意後見制度とは、判断能力の低下に備えてあらかじめご自身が健康なうちから任意後見人を選び、将来の入院や介護施設への入居、資産管理に備える制度です。

高齢社会が進行している日本では、単身世帯の高齢者も増えており認知症などに備えられる任意後見制度へのニーズが高まっています。本章では任意後見制度の概要や成年後見制度との違いをわかりやすく解説します。

１－１　任意後見制度の概要

任意後見は、ご本人の判断能力が低下した際に、様々な手続きや資産管理を行う「任意後見人」をあらかじめ決めておき、契約を交わしておきます。

契約する内容は公正証書化しておき、登記されます。実際に判断能力が低下したら家庭裁判所へ「任意後見監督人」の選任申立てを行うことで任意後見業務が任意後見人によって開始されます。

任意後見監督人は、任意後見人が適切に事務を遂行しているかなど監督を行う立場であり、家庭裁判所への報告も行います。

１－２　任意後見で不動産の売却はできる？

任意後見制度でも、本人の不動産を売却することは可能です。あらかじめ契約した内容に沿って任意後見人が売却を進めます。なお、売却については任意後見監督人（後述します）や家庭裁判所の許可を得なくても売却できますが、本人の利益を著しく害するものや、利益相反と考えられる行為（例・親族に安すぎる価格で売却するなど）は任意後見監督人が「善管注意義務」によって反対するおそれがあるため注意が必要です。

１－３　成年後見制度との違いは？

一般的に「後見制度」と呼ばれるものには、本人の判断能力が低下した後に家庭裁判所が後見人を選ぶ「法定後見」と、判断能力があるうちに準備する「任意後見」の2種類があります。主な違いは以下のとおりです。

法定後見は後見を受ける本人の財産保護が優先されるため、贈与や投資は原則できません。不動産の売却も裁判所の許可が必要なケースが多いですが、任意後見制度では契約内容に不動産に関する取り決めも交わしておくことで売却は柔軟に可能です。

関連記事：成年後見人は不動産を売却できる？手続きの流れや注意点とは

１－４　任意後見制度はどこに相談できる？

任意後見の検討を始めたら、まずは以下の専門機関に相談するのが一般的です。

• 司法書士・弁護士・行政書士等の専門家： 契約書の作成や代理権の設計についてのアドバイス
• 公証役場： 公正証書作成の実務
• 相続相談センター　など

この他、地域包括支援センターや自治体の無料相談での対応を行っている場合もあります。

２．　任意後見で不動産の売却はできる？知っておきたい注意点

任意後見がスタートした後でも、不動産の売却は可能です。任意後見は成年後見制度と比較すると自由な制度ですが、あらかじめ知っておきたい注意点もあります。そこで、本章では不動産売却における注意点をわかりやすく解説します。

２－１　代理権目録に不動産の処分の記載はあるか

任意後見契約では、後見人が行える行為を「代理権目録」というリストにまとめます。この目録に「不動産の売却（処分）」に関する代理権が具体的に明記されていなければ、任意後見人であっても売却手続きを行うことが難しくなります。

成年後見制度より柔軟とは言っても、任意後見人が独断でご本人の利益を損ねる行為はできないためです。そのため、将来的に不動産の処分を任意後見人に依頼したい場合は、しっかりと契約段階からその内容を加味しておく必要があります。

２－２　本人の利益に反していないか

任意後見人は、本人の利益を守る義務があります。 売却が必要な理由（例：施設入居費の捻出、ご本人以外自宅を管理できる人がいない等）が明確でなければなりません。

売った方が儲かるなどの理由で売却し、本人の居住する家が失われてしまったら、利益を大きく損ねることになってしまいます。

また、不動産売却のような重要な契約には、通常監督人に相談しながら安全に進める必要があります。たとえ任意後見監督人の許可が不要な売却であっても、トラブルを防ぐために相談しておくことが一般的です。

２－３　安すぎる売却になっていないか

本人の財産を不当に減らすような行為は防ぐ必要があります。市場価格とかけ離れた安値で売却しようとすると、任意後見監督人や家庭裁判所からストップがかかる可能性があります。

こうした行為も上記で記した利益に反する行為であるためです。複数の不動産業者から見積もりを取得し、売却にあたって不当に安く処分していないか証明する資料を取り付けておきます。

３．　任意後見制度で不動産を安全に売却するポイント

今後任意後見制度を結び、将来的にご自身が所有する不動案を売却したい場合には、押さえておきたいポイントがあります。そこで、この章では売却のポイントについて3つにわけて解説します。

３－１　契約内容をしっかりと検討する

将来、どのような条件であればご自身の不動産を売却してよいか、あらかじめ具体的に検討しておくことが大切です。主な決断のポイントには、以下のような内容が考えられます。

・希望する高齢者施設に入居することになったら売却する

・認知能力が低下したら、住居以外の不動産は売却する

もちろん、上記のような内容以外も可能です。依頼する予定の任意後見人と話し合い、自身に適した内容をじっくり考えましょう。不動産のご状況次第では後見開始前に売却し、現金化しておくことも検討できます。

３－２　事前に不動産会社や司法書士に相談する

不動産の売却には、査定はもちろん境界確認や発生する税金の計算など専門的な知識が必要です。 「任意後見での売却」は通常の手続きと異なる部分があるため、後見業務に詳しい司法書士や、相続・権利関係に強い不動産会社と連携しておくことが、トラブルを防ぐ近道です。

３－３　贈与や家族信託なども検討する

不動産は優良な資産であり、もしも安心できる親族がいる場合には任意後見制度に頼らず、贈与や家族信託を検討することもおすすめです。贈与はご家族以外に行うこともできます。

また、受贈後に贈与受けた方（受贈者）が売却する際には、譲渡所得に対する3,000万円の控除が受けられる可能性もあります。不動産を動かすタイミングや方法にはいろんな形があるため、まずは不動産売買に精通する専門家へ相談されることがおすすめです。

参考URL  国税庁　No.3302 マイホームを売ったときの特例

４．まとめ

一般的に任意後見制度はお子様が遠方にいる方やいらっしゃらない方、おひとりさまの老後を予定されている方が利用されることが多く、資産管理や介護施設への入居などの手続きを希望されるケースが高い傾向にあります。

「任意後見を考えているけれど、今のうちから自宅の価値を知っておきたい」

「将来の相続に備えて不動産をどう整理すべきか相談したい」とお悩みの方は、ぜひまねきや不動産へご相談ください。

町田市密着の私たちは、地域の不動産相場はもちろん、相続対策にも真摯に対応いたします。