【2026年最新版】今こそ知っておきたい不動産の二次相続とは？

「親が亡くなって不動産を相続したけれど、次は配偶者が亡くなったときのことも考えないといけないの？」——そんなご相談が、町田市を中心に不動産売買・相続のサポートを行う当社にも多く寄せられます。

不動産の相続において、「一次相続（配偶者が亡くなった相続）」だけでなく「二次相続（残された配偶者が亡くなった相続）」まで見据えた計画を立てることは、家族の資産を守るためにも重要です。そこで、本記事では今こそ知っておきたい、不動産の二次相続について解説します。

※本記事の内容は2026年3月時点の法令・税制に基づいています。法改正等により内容が変更される場合があります。

１．　二次相続とは

二次相続とは、一次相続で亡くなった配偶者の次に起きる相続を意味します。例として、父が先に亡くなり、母が後に亡くなった場合は母の相続を二次相続と呼びます。相続手続きにおいては、二次相続時には税金が高くなるケースがあるため、一次相続の段階から慎重に準備を進める必要があります。

１－１　なぜ二次相続では税金が高くなりやすいのか

二次相続では、一次相続の際に使えた「配偶者の税額控除（配偶者控除）」が使えなくなるなど、相続税の負担が大きく増加するケースが少なくありません。一次相続の際に税金が大幅に節約できるメリットはあるものの、配偶者があまりにも高額の財産を取得し過ぎると、二次相続の際に子が支払う相続税が高くなってしまうケースがあるのです。

さらに2024年（令和6年）からは生前贈与に関する税制が大きく改正され、従来の「3年以内の贈与の持ち戻し」ルールが段階的に「7年以内」へと延長されています。

2026年現在、この改正の影響を踏まえた新しい二次相続対策が急務といえるでしょう。相続税が高くなってしまう理由については、詳しく後述します。

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１－２　数次相続との違い

二次相続と混同されやすい言葉に「数次相続」があります。数次相続とは、一次相続の遺産分割協議が完了する前に相続人が亡くなるなど、相続手続きが完了しないうちに次の相続が開始されるケースを意味します。

二次相続は一次相続の手続きが完了した後に始まる次の相続であり、両者は意味が異なりますのでご注意ください。

２．　二次相続対策につながる？配偶者居住権とは

令和2年（2020年）4月1日以降に開始した相続から「配偶者居住権」が適用できるようになりました。これは、被相続人（亡くなった方）の自宅に同居していた配偶者が、その建物の所有権を相続しなくても、引き続き無償で居住できる権利です。

たとえば、自宅の所有権を子どもが相続しつつ、母が亡くなるまで住み続ける権利（配偶者居住権）を母が取得するという分け方が可能です。これにより、残された配偶者の生活を守りながら、遺産分割も行いやすくなりました。

ただし、配偶者居住権はあくまで居住するための権利であり、不動産を売却したり第三者に譲渡したりすることはできません。また、配偶者居住権の評価額は相続財産に含まれるため、二次相続発生時には消滅し、課税の対象にはなりません。つまり、二次相続の節税対策として活用できる場面があります。

３．　2026年最新版｜二次相続で税負担が増える3つの理由

先に触れたように、二次相続では一次相続よりも税負担が増えてしまう傾向があります。そこで、本章では二次相続で税負担が増えてしまう3つの理由をわかりやすく解説します。

３－１　配偶者の税額軽減（配偶者控除）が使えない

一次相続では「配偶者の税額軽減」という控除の制度が利用できます。これは、配偶者が相続した財産が「法定相続分」または「1億6,000万円」のいずれか多い金額以下であれば、相続税が課税されないというものです。

しかし二次相続は、配偶者がすでに亡くなっているため、この制度は使えません。二次相続では子ども（法定相続人）だけが相続人となり、配偶者控除なしで相続税を納める必要があります。

一次相続で配偶者が多くの財産を取得した場合、その財産がそのまま二次相続の対象となるため、税負担が跳ね上がるケースが多くあります。

３－２　基礎控除額が下がる

相続税の基礎控除額は「3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）」で計算されます。一次相続では配偶者も法定相続人に含まれるため控除額が大きくなりますが、二次相続では配偶者が亡くなり法定相続人が減ることで基礎控除額も下がります。

• 一次相続（子ども2人の場合） 配偶者＋子2人＝3人       4,800万円
• 二次相続（子ども2人の場合） 子2人＝2人       4,200万円

３－３　小規模宅地等の特例が使えないケースがある

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす宅地について、相続税の評価額を最大80%減額できる非常に有利な制度です。たとえば自宅の宅地（特定居住用宅地等）であれば、330㎡まで評価額が80%減額されます。

ただし、この特例を二次相続で利用するには条件があります。子どもが被相続人（亡くなった方）と「同居していた」こと、または「家なき子特例」の要件を満たすことが必要です。

町田市では戸建て住宅の需要が都心部よりも高く、親が自宅を所有したまま子どもが独立するケースも見られます。二次相続を見据えて、早めに同居を検討したり、二世帯住宅への建替えを考えたりすることが節税につながるでしょう。

４．　二次相続の節税対策として知っておきたい「相次相続控除」

二次相続を考えると気が重くなってしまう方も多いかもしれません。そこで、知っておきたい制度として「相次相続控除」があります。前回の相続から1年につき10％ずつ減額していく仕組みです。

相次相続控除とは、10年以内に一次相続と二次相続が発生した場合に、二次相続の相続税から一定額を控除できる制度です。

４－１　相次相続控除の仕組みと計算方法

相次相続控除の控除額は、一次相続から二次相続までの期間（年数）が短いほど大きくなります。具体的には、一次相続で納めた相続税額に対して、経過年数に応じた割合（10年以内であれば10%〜100%）が控除されます。

相次相続控除を利用するためには、一次相続の際に相続税の納税実績があることが必要です。一次相続で配偶者控除などを利用して相続税が0円だった場合は、相次相続控除を受けることはできません。

一次・二次相続を通じた総合的な税負担を比較した上で、遺産分割の方法を検討することが重要です。

５，　不動産にも使える！二次相続対策時にやっておきたい3つのこと

これから二次相続対策を進めるにあたっては、以下のポイントを押さえて進めることが重要です。本章では誰でも始められる二次相続対策をわかりやすく解説します。

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５－１　一次相続の時点で二次相続まで試算する

一次相続の遺産分割を決める際に、「配偶者控除でゼロにできる」という理由だけで配偶者にすべての財産を集中させてしまうと、二次相続での税負担が大幅に増加することがあります。一次・二次の相続税額をトータルでシミュレーションし、最も有利な分割方法を選ぶことが大切です。

特に町田市のような地価の高いエリアでは、自宅不動産の評価額が相続税に大きく影響します。不動産の評価額（路線価・固定資産税評価額など）を正確に把握した上で、専門家を交えた分割協議を行うことがおすすめです。

５－２　生前贈与は長期計画で早めに開始する

2024年税制改正により、生前贈与の持ち戻し期間が最終的に7年へ延長されます。これは「早く始めるほど節税効果が高い」ことを意味します。暦年贈与（年110万円の非課税枠）を活用するなら、なるべく早い時期から計画的に始めることが重要です。

また、相続時精算課税制度の年110万円基礎控除（2024年〜）を活用することで、毎年110万円を非課税・申告不要で贈与でき、その分は相続財産にも加算されません。長期的な視点でどちらの制度を使うか専門家と検討することがおすすめです。

５－３　生命保険の非課税枠を活用する

死亡保険金については相続税の非課税枠が設けられています。非課税枠は「500万円×法定相続人の数」です。一次相続に比べ、二次相続では法定相続人数が少なくなるため非課税枠も小さくなりますが、生命保険を活用することで相続税の納税資金を準備しつつ、課税対象財産を圧縮する効果が期待できます。

特に不動産は現金化が難しい資産であるため、相続税の納税資金として生命保険金を準備しておくことは、二次相続においても有効です。

６．まとめ

町田市を中心に、広く相続不動産のご相談に対応しているまねきや不動産では、不動産の売却・購入・相続に関するご相談を承っております。

二次相続を見据えて、少しでも早く不動産の売却や有効活用を検討されている場合、まずは相談してみませんか。地域に根差した不動産会社が丁寧に対応していますので、お気軽にお問い合わせください。