実際は使いにくい？相続土地国庫帰属制度の注意点とは

相続した土地は価値があり、活用できるものもありますが、遠方にあるなどの理由で処分を検討するケースも決して少なくありません。

2023年4月にスタートした「相続土地国庫帰属制度」は相続した土地の処分に悩んだら、国に帰属させる制度ですが実際に申請してみると「こんなはずじゃなかった」という声も少なくありません。そこで、本記事では制度の仕組みと、見落とされがちな注意点を解説します。

１．　相続土地国庫帰属制度とは｜要件や必要を解説

「相続土地国庫帰属制度」とは相続や遺贈によって土地を取得した人が、一定の要件を満たす場合に、その土地を国に帰属させることができる制度です。本制度は2023年4月27日から申請受付が始まりました。

制度が創設された背景には、日本各地で問題になっている「所有者不明土地」の増加が挙げられます。相続を繰り返すうちに少子化や核家族化などを背景に管理が行き届かなくなった土地が全国に広がり、農地の荒廃や空き地の放置など、さまざまな社会問題を引き起こしてきました。

「いらない土地を持ち続けるよりも、国に引き取ってもらえるなら」と考える相続人にとっては、待望の制度です。しかし、問題点も多い制度でもあります。詳しくは以下のとおりです。

１－１　申請できる土地の要件

相続土地国庫帰属制度を利用するためには、まず土地そのものが「国が引き取れる状態にあること」が求められています。厳しい要件が設定されており、申請の段階で却下されてしまう土地も少なくありません。

①申請の段階で却下される土地

• 建物がある
• 担保権や使用収益権がある土地
• 他人が利用する予定のある土地
• 特定の有害物質によって土壌汚染されている土地
• 境界が不明瞭な土地・所有権の有無や範囲に疑いや争いがある土地

②該当すると不承認となる土地

• 角度30度以上かつ高さ5メートル以上の崖がある
• 車両や管理が難しい樹木など除去が必要なものが残っている土地
• 産業廃棄物や廃棄物などが地下に埋まっている
• 通路がなく隣地との争訟なしに管理・処分ができない土地
• 災害や獣害の危険区域など

相続後に不要となっている土地は残地物や崖があるなど、使いにくさ・売却のしにくさゆえに不要となっている場合が多いため、現実には要件をクリアすることが難しいと考えられます。

参考URL　法務省　相続土地国庫帰属制度について

１－２　申請できる人にも要件がある

相続土地国庫帰属制度は土地の要件に加え、申請者にも厳しい要件があります。申請できる方は相続または遺贈によって土地を取得した人に限られます。

売買や贈与で取得した土地は対象外であり、不要だからといってもすべての方が利用できる制度ではありません。加えて、共有地の場合は共有者全員が共同して申請する必要があります。

たとえば、相続人の中で一人でも申請を拒む人がいると手続きが進みません。

１－３　費用も発生する

制度の利用のために申請するには審査手数料がかかり、利用が承認された場合には「負担金」も発生します。

①審査手数料

土地一筆当たり14,000円です。申請書に審査手数料額に相当する額の収入印紙を貼って納付します。手数料の納付後は、申請を取り下げ、審査の結果却下・不承認となった場合でも、手数料を返還されません。

②負担金

負担金は「10年分の管理費相当額」として設定されており、土地の種類や面積によって異なります。宅地の場合は面積が広いほど金額が上がる仕組みになっています。

２．　相続土地国庫帰属制度の注意点｜使いにくい4つの理由

相続土地国庫帰属制度が使いにくい理由は主に4つの理由が挙げられます。今後制度の利用を検討している場合は、特に注意が必要です。

２－１　建物があると申請できない

制度の対象は更地に限られており、建物が残っている土地の場合、先に解体工事を行う必要があります。解体費用は建物の規模や状態によりますが、木造一戸建てで数百万円程度が相場です。解体費用を負担してでも手放したいかどうか、費用対効果を冷静に見極める必要があります。

２－２　土壌汚染・埋設物のチェックが厳しい

過去に工場や農業で使われていた土地、古い建物の基礎が残っている土地などは、土壌汚染や埋設物があるとみなされる可能性があります。法務局の調査で判明した場合は不承認となり、審査手数料も戻りません。申請前に専門家に相談し、リスクを把握しておくことが重要です。

２－３　共有地は全員の同意が必要

相続によって土地が兄弟姉妹の共有になっているケースは非常に多いですが、共有者のうち一人でも申請に反対すると手続きを進めることができません。また、申請者の一人が途中で亡くなった場合にも手続きが複雑になります。家族間での合意形成が不可欠です。

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２－４　承認までの期間が長い

申請から承認・不承認の通知が届くまで、標準的には8〜12ヶ月程度かかるとされています。その間も固定資産税の支払い義務は申請者に残ります。不承認になれば振り出しに戻るため、早期に手放したい場合は別の手段（売却・寄付など）と並行して検討することが得策です。

３．　相続土地国庫帰属制度は使いにくい！やっておきたい土地対策とは

相続土地国庫帰属制度は「使えない制度」ではなく、「使える条件が整った人には有効な制度」です。更地であることや汚染や埋設物がないことなどの条件を満たせれば、長年悩んできた土地問題から解放される可能性があります。

一方で、費用・期間・不承認リスクを事前に把握せずに申請すると、時間とお金を無駄にしてしまうおそれがあります。そこで、本章ではやっておきたい相続の土地対策を紹介します。

３－１　 境界の確定を行う

相続土地国庫帰属制度を利用するにせよ、民間に売却するにせよ「境界が確定していること」が要件に挙げられています。隣地との境界が曖昧なままでは引き取ってくれません。自分の土地に境界標（プレートや杭など）があるか確認しましょう。不動産会社に相談されることもおすすめです。

放置された土地には不法投棄物があったり、隣家の枝や根が侵入していたりすることがあります。これらも不承認事由になるため、早期の清掃や越境の解消が必要です。

３－２　「負動産」を「資産」に変える

国庫への土地の帰属はあくまで最終手段です。その前に、以下のルートを検討することで負担金なしで手放せる可能性があります。「隣の人に買ってもらう・あるいは譲る」ことも検討しましょう。隣地所有者にとっては、庭を広げたり駐車場にしたりと、合筆することで土地の価値が上がるメリットがあります。

また、「売れない土地」と思い込んでいても、太陽光発電用地や資材置き場、あるいは近隣住民向けの駐車場などの需要があるかもしれません。資産に変える方法を探ってみることが大切です。

３－３　 相続放棄を検討する

相続土地国庫帰属制度は、「相続したくない土地だけを返す」ことができる制度です。一方で、相続放棄は「現預金や自宅も含め、全ての財産を放棄する」必要があります。ただし、負債を放棄することができるため、相続財産をトータルで見て相続放棄をしても問題がないか検討することも重要です。

相続放棄は相続開始を知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述する必要があるため、相続開始後早期に検討する必要があります。

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３－４　専門家ネットワークの活用もおすすめ

相続する予定の土地の対策は、不動産会社や司法書士など多くの専門家に相談することもおすすめです。「負動産引き取り」を謳う民間企業も増えていますが、高額な手数料を請求する悪質な業者も存在します。

まずは地域に根差した安心できる不動産会社に相談してみましょう。

４．まとめ　相続でよくある土地に関するお悩みはまねきや不動産へ

相続土地国庫帰属制度は要件が厳しく、使いにくい制度です。相続したら「いつか国が引き取ってくれるだろう」と楽観視するのではなく、なるべく早い段階から土地をどうするか慎重に検討されることがおすすめです。

町田市や相模原市など、地域の不動産に精通しているまねきや不動産では、司法書士と連携して相続にまつわる様々な土地のお悩みに対応しています。まずはお気軽にご相談ください。