相続後に町田市・相模原市で相続の「負動産」処分に悩んだらどうする？

相続した際に、代々受け継いできた土地や建物が時代の変化とともに「資産」から「負債（負動産）」へと変わってしまうケースが増加しています。町田市や相模原市といった、昭和のベッドタウンとして発展したエリアも例外ではなく、空き家問題や境界不明の土地、斜面地などの課題に直面する相続人は少なくありません。

そこで、本記事では町田市・相模原市で相続した不動産が「負動産」だった場合の処分について解説します。

１．　「負動産」とはどのような不動産を意味する？

本来不動産は価値が高く、住まいとして活用したりテナントや駐車場、民泊の運営などに活用できるはずの資産です。しかし、担い手がいない農地や売却が難しい山地・田畑などもあるため、相続した不動産の処分に困るケースは少なくありません。本章ではよくある「負動産」の特徴をわかりやすく解説します。

１－１　負動産の実態とは

負動産（ふどうさん）とは、所有しているだけで維持費や税金などのコストだけが発生し、資産価値に乏しく、所有していても資産としてはマイナスになっている不動産を指す造語です。

「不動産」に対して、「負（マイナス）」を生む不動産という意味で近年広く使われるようになりました。かつては「土地を持っていれば価値が上がる（土地神話）」と信じられていましたが、現代では管理しきれない空き家や、相続人の居住地から遠く離れた不動産、売るに売れない形状の土地や山林などが負動産として扱われる傾向があります。

１－２　町田・相模原エリアに「負動産」はある？

町田市や相模原市は都内や横浜市など発展している土地へのアクセスに優れており、不動産も本来は人気があるエリアです。アクセスの良さから発展した住宅地も多いですが、その一方で建物が老朽化して相続時に処分に困ったり、接道義務（再建築不可）を満たしていなかったりする物件もあります。

こうした不動産はすぐに処分につながらない傾向にあり、相続後に誰が相続するか、相続後はどのように管理や処分するべきか悩んでいる方も少なくありません。

１－３　注意しておきたい負動産の特徴

相模原市緑区（旧津久井郡エリア）などに多いのは、明治時代から登記が変わっていないような山林です。境界が判然とせず、固定資産税だけが払い続けられている「管理不全土地」が相続人を悩ませています。

「数代前の名義のまま」という土地も少なくありません。町田・相模原のような居住者が多い街でも、自然が豊かですが処分に難航する土地もあるため、相続時には注意が必要です。

２．「負動産」を放置する3つのリスク

相続時には不動産以外にも、預貯金や有価証券などの財産も相続財産として相続するため、不動産の協議が後回しになったり、とりあえず誰かが相続しておくというケースも見受けられます。しかし、処分に困っている「負動産」をそのまま放置する場合には、知っておきたい3つのリスクがあるため注意しましょう。詳しくは以下のとおりです。

２－１　相続登記義務化

本サイトでも定期的に紹介している相続登記の義務化は、相続を知った日から3年以内に新しい所有者へと登記を変更する必要があります。相続登記をしないと、10万円以下の過料の対象となります。「負動産だから登記したくない」と思っていても、先延ばしは禁物です。

２－２　所有者責任（工作物責任）の法的リスク

空き家の瓦が飛んで隣家を壊した、崩れて通行人に怪我をさせたなど、空き家を放置してしまうと所有者は「所有者責任」を問われます。また、空き家は放火されるなどの事件も発生しており、トラブルの温床となりやすいため注意が必要です。

２－３　維持管理コストが発生する

活用しにくい不動産であっても固定資産税や都市計画税だけでなく、定期的なメンテナンス料（例・剪定費用など）や火災保険料なども支出する必要があり、長期的に見ると大変大きなコストになってしまうおそれがあります。

３．　「負動産」を処分するためにやっておきたい準備とは

 負動産を処分するためには、あらかじめやっておきたい準備があります。詳しくは以下の4つです。

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３－１　複雑な権利関係の整理を行う

負動産の多くは、権利関係が複雑です。生前や相続開始後に戸籍調査を行い、誰が現在の所有者であるか整理しておきましょう。相続時の場合は遺産分割協議の前に必要となる作業です。（遺言書がある場合を除く）

３－２　自治体の相談を活用する

自治体が運営する無料相談も検討しましょう。町田市・相模原市をはじめ多くの自治体が無料で相談に対応しており、通常の不動産市場では買い手がつきにくい物件でも、移住促進や地域活性化の観点から需要が生まれるケースもあります。

（※周辺自治体の相談先を紹介します。相談要件などは各サイトをご確認ください）

３－３　専門家への相談

負動産の問題は不動産・法律・税務などが複雑に絡み合うため、一人で抱え込まずに早めに専門家へ相談することが重要です。

例として、司法書士は相続登記や権利関係の整理を、税理士は相続税や譲渡所得税のシミュレーションを担います。近年は相続の「不動産」に特化した不動産会社も増加しており、相談しやすい環境が整備されています。

不動産に関する相談の際には、登記事項証明書・固定資産税課税明細書・遺産分割協議書（あれば）を持参することがおすすめです。

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３－４　有効活用を検討する

扱いに困っている不動産は早めの売却が望ましいですが、難しい場合でも、「活用」という選択肢が残されていることがあります。たとえば、古民家をリノベーションして民泊や週末移住向けの貸し別荘として運用することも検討できるでしょう。

収益化だけを目的とするのではなく、「管理コストを減らす」という発想で検討することが、長期的な負担軽減につながります。

４．　再建築不可物件にはどう対処する？

「再建築不可物件」とは現在建っている建物を取り壊した後、新たに建物を建てることができない物件のことです。建築基準法上の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしていない土地などが広く知られており、旧市街地や山間部の古い宅地に多く見られます。負動産の中でも特に扱いが難しいとされますが、実際にはどのように対処するとよいでしょうか。

４－１　リフォームで価値を維持する

再建築はできなくても、既存の建物を修繕・リフォームすることは原則として可能です。建て替えができない分、建物の維持管理に注力することで資産としての価値を保ち、賃貸や売却の選択肢を残せます。

ただし、大規模な改修（主要構造部の過半を変更する工事）は「建て替えに相当する」とみなされる場合があるため、着工前に建築士や行政窓口に確認することが必要です。

４－２　隣地所有者への売却・譲渡を交渉する

再建築不可物件の最も現実的な出口のひとつが、隣地所有者への売却です。隣地の所有者にとっては、自分の土地と合筆することで接道条件を満たし、建て替えが可能になるケースがあるため、交渉に応じてもらいやすい傾向があります。不動産会社に相談し、適正価格での売却を目指しましょう。

４－３　専門の買取業者を活用する

一般市場での売却が難しい場合は、再建築不可物件の買取ができる不動産業者への売却も検討できます。査定額は市場価格より低くなることが多いものの、長期間売れ残るリスクや固定資産税・管理費の負担が続くことを考えれば、早期に現金化するメリットは十分にあります。複数の業者から見積もりを取り、条件を比較して慎重に判断しましょう。

５．まとめ：町田市・相模原市の負動産はまねきや不動産へご相談ください

負動産は放置すると固定資産税や管理コストの負担が積み重なり、相続トラブルや特定空き家指定のリスクも高まります。しかし、権利関係の整理・隣地交渉・買取業者の活用など、状況に応じた対処法は多く存在しています。

「どうにもならない」と諦める前に、早めに専門家へ相談することが大切です。まねきや不動産は、町田市・相模原市を中心に、負動産特有の複雑な問題に向き合ってきた実績があります。司法書士と連携しながら相続時のお悩みを解決していきます。まずはお気軽にご相談ください。