不動産と公正証書遺言｜公証役場の利用方法や遺言書のヒントを解説

被相続人が所有していた財産については、預貯金や現金だけではなく不動産も含みます。

不動産は現金などとは異なり、簡単に相続人に分配することができません。また、不動産を無理に分割してしまうと資産価値が落ちてしまいやすく、慎重に判断する必要があります。

そこで、本記事では不動産を特定の方へ残す際におすすめの「遺言書」について、公正証書遺言の視点から公証役場の利用方法や遺言書作成のヒントを解説します。

１．　不動産を特定の方へ残すなら遺言書作成がおすすめ

不動産を特定の方へ確実に渡したい場合、ご自身（遺言者）の意思を反映できる遺言書作成がおすすめです。そこで、本章では遺言書作成がおすすめできる理由を3つにわけて解説します。

１－１　遺産分割協議が不要になる

遺言書を作成すると、遺産分割協議より優先されます。「どの不動産を誰に相続させるか」を指定しておけば、相続人間で話し合わなくてもスムーズに不動産を特定の方が相続できます。

相続人が多数になる予定であったり、相続人間での争いが予想されたりする場合は、生前から相続対策として遺言書を作ることがおすすめです。

１－２　不動産をめぐる争いが防げる

「被相続人と同居していた長男が家を継ぐべき」「法定相続分通りに財産を分割してほしい」といった相続人間の意見の対立は当事者同士での話し合いでは着地点が見つかりにくく、泥沼化しがちです。

特に資産価値が高い不動産は、収益などをめぐって相続人が争う傾向があります。遺言書で不動産を誰に相続させるか指定しておくと無用な争いを避けやすくする効果があります。

１－３　不動産の所有者が分散することを防げる

遺言書がない場合、遺産分割協議を早めに終わらせるために、とりあえず「不動産を共有名義」で登記してしまうケースがあります。

しかし、共有名義は将来の売却や大規模修繕などの機会に全員の同意が必要となり、思うように進まなくなるリスクがあります。また、事業用の不動産が複数の所有者に分散してしまうと、資産運用が思うように運用できなくなるおそれもあります。

遺言書で不動産を適切に引き継いでほしい方を指名しておけば、共有化や分散を避けられます。

２．　不動産のある遺言書の作成時に知っておきたいヒントとは

遺言書はいつでもだれでも簡単に作成できる方法もあるものの、死後に無効が発覚し、思うような遺産相続にならないケースが少なくありません。実際に遺言書に不備が多く、裁判所が無効と判断したことで財産を受け取る予定だった方が受けられなくなる事例も発生しています。

そこで、本章では遺言書の種類や作成方法をわかりやすく解説します。

２－１　遺言書の種類は主に３つ

遺言書の種類は主に以下の3つです。

1．自筆証書遺言

全文を自分で手書きする方法で、無料で作成できます。大変手軽ですが、家庭裁判所での検認が必要となるほか、紛失や無効のリスクがあります。（自筆証書遺言書保管制度の場合は検認不要）

2．公正証書遺言

公証役場で作成する方法で、公証人や証人の立ち会いが必要となる作成方法です。無効になりにくく広く利用されています。

3．秘密証書遺言

内容を秘密にしたまま、遺言書の存在だけを公証役場にて証明する方法です。検認も必要となるほか、作成費用もかかるためあまり利用されません。

２－２　作成には公正証書遺言がおすすめ

遺言書を用いて、大切なご自身の不動産を相続させたい場合には、公正証書遺言での作成がおすすめです。形式不備による無効が起きにくく、検認も不要のため相続開始後速やかに不動産を承継できます。2025年には制度の改正があり、以前よりも公正証書遺言は作成しやすくなりました。

３．　公正証書遺言の作成方法とは？公証役場の利用方法

無効になりにくく安全な「公正証書遺言」を作成するためには、具体的にどのような方法となるのでしょうか。本章では作成方法や公証役場の利用方法を解説します。

３－１　遺言書の内容を決める

まずは「誰に」「どの財産を」「いくら」残すのか、遺言書内に書き残す遺言内容を決めます。不動産の場合は、登記簿謄本の記載通りに特定する必要があるため、あらかじめ登記事項証明書や固定資産税の納税通知書などで正確な情報を整理しておきましょう。

３－２　必要に応じて専門家に相談する

遺言書は公正証書遺言であっても、自筆証書遺言と同様に自分で文案を作成することも可能です。ただし、遺留分についてなど専門的な知識を要することも多いため、作成の段階で専門家へ相談することもおすすめです。

遺言書の作成は行政書士や司法書士、弁護士などが多く相談に対応しています。遺言執行者（遺言内容を執行する方）を専門家へ依頼することも可能です。

３－３　証人を2名用意する

公正証書遺言の作成には、2名の「証人」の立ち会いが必要です。証人は、遺言が本人の意思に基づいていること、公証人がそれを正しく筆記したことを確認する役割を担います。 遺言書の作成を専門家に依頼した場合は、証人の依頼を兼ねるケースもあります。

証人にはなれない人もいるため注意が必要です。

■証人になれない人

・相続人になる予定の人（推定相続人）

・未成年者

・受遺者

・推定相続人の配偶者、直系血族

・受遺者の配偶者や直系血族

証人が見つからない場合は、公証役場で紹介してもらうことも可能です。

関連記事：町田の相続は司法書士に相談すべき？依頼のタイミングや費用を解説

３－４　公証役場に申し込む

遺言内容が固まったら、最寄りの公証役場へ申し込みを行い事前の打ち合わせを行います。

参考までに、東京都内の公証役場は以下リンクより検索可能です。

病気や高齢などで公証役場へ出向くのが難しい場合、公証人に自宅や病院まで来てもらう「出張制度」の利用も可能です。ただし、出張を依頼する場合は日当や交通費などが加算されます。

2025年からは、これまで紙ベースだった公正証書遺言の手続きにおいて、一部のデジタル化が進められています。リモートでの本人確認や電子署名の活用により、公証役場へ足を運ぶ負担がさらに軽減される見込みです。最新の対応状況については公証役場へご確認ください。

東京都内の公証役場の検索はこちら　

参考URL  日本公証人連合会　2025年10月1日から公正証書の作成手続がデジタル化されます！

３－５　遺言書を作成してもらう

作成当日は公証人が遺言内容を読み上げ、遺言者と証人が署名・捺印することで完成します。完成した遺言書は原本以外にも作成され、それぞれ保管するしくみです。

• 原本

公証役場で厳重に保管されます。紛失や改ざんの心配はありません。

• 正本

遺言者が持ち帰ります。相続開始後、不動産の名義変更（相続登記）などの実務で使用する大切な書類です。

• 謄本

正本のコピーのような役割で、予備として保管します。

３－６　公正証書遺言の作成費用は？

公正証書遺言の作成費用は、遺言する財産の価額によって手数料が異なります。以下リンクから（公証人手数料令第９条別表）をご確認ください。

公証役場への相談は無料です。また、司法書士等へ作成を依頼する場合は別途専門家への費用が発生します。

参考URL 日本公証人連合会　Q7.公正証書遺言の作成手数料は、どれくらいですか？

４．　相続登記時に便利？遺言書は登記に利用できる

2024年4月から相続登記が義務化されたこともあり、相続開始後は相続登記をスムーズに行う必要が生じています。遺言書があれば、煩雑な登記手続きの負担を劇的に減らすことが可能です。

４－１　自筆証書遺言の利用方法

自筆証書遺言を登記に使う場合、原則として家庭裁判所での「検認」を経る必要があります。これは遺言書の偽造・変造を防ぐための手続きで、完了するまでに数ヶ月かかることもあります。 ただし、法務局の「自筆証書遺言書保管制度」を利用している場合は、この検認手続きが不要になり、そのままスムーズに相続登記が可能です。

４－２　公正証書遺言の利用方法

公正証書遺言は、そのまま相続登記の申請書類として利用可能です。公証人が本人確認と意思確認を済ませているため、家庭裁判所での検認が不要です。相続開始後、法務局に遺言書の正本と必要書類を提出するだけで名義変更が進められます。

５．　安全に不動産を残したい場合はまねきや不動産へご相談ください

不動産の相続は、単に「誰が継ぐか」を決めるだけではなく、売却のしやすさ、税金の対策、そして家族の納得感など、多角的な視点が必要です。

「まねきや不動産」には司法書士事務所が併設されており、遺言書の作成や生前からの不動産の整理などのご相談にも対応しています。

一般的な不動産会社では、物件の査定や売却の相談がメインとなりますが、弊社では以下のワンストップ対応が可能です。

「まずは何から始めたらいいかわからない」という方も、不動産の専門家が揃う私たちにまずはご相談ください。