成年後見人は不動産を売却できる？手続きの流れや注意点とは

認知症などで判断能力が不十分な方に代わり、財産を管理する人として、家庭裁判所が選任する「成年後見人」がいます。

介護費用の捻出などのために「本人の不動産を売りたい」と考えるケースは多いですが、実は後見人といえども、個人の判断だけで自由に不動産を売却できるわけではありません。

本記事では、成年後見人による売却の条件や手続きの流れ、事前に知っておくべき注意点を解説します。

１．　成年後見人は不動産を売却できる？

成年後見人であっても、被後見人が所有する不動産を自由に売買することはできません。ただし、適切な手順によって家庭裁判所が認める売買であれば可能です。また、許可を得ずに売却できる不動産もあります。本章では成年後見人による不動産売買について解説します。

１－１　居住用の場合家庭裁判所の許可が下りれば可能

被後見人本人が現在住んでいる、あるいは過去に住んでいて将来戻る可能性がある「居住用不動産」を売却する場合、家庭裁判所の許可が法律で義務付けられています。

売却だけではなく建物解体などの処分、抵当権の設定や賃貸借契約の締結等も同様で、もしも許可なく行った場合は無効となり、大きなトラブルとなるおそれが高いため控えましょう。

成年後見人が必要な状態である場合、被後見人の生活の基盤を第三者が勝手に処分できないためです。

参考URL  裁判所　成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可

１－２　居住用以外の場合は原則不要

更地などの「非居住用不動産」であれば、原則として裁判所の許可なく売却可能です。ただし、一般的には、後々トラブルにならないように、事前に裁判所へ売却・処分予定の不動産について報告・相談するのが実務上のルールです。

特に非居住の判断は個人には難しく、親族が成年後見人を務めている場合は注意が必要です。「親は介護施設に入っているから空き家だ」と思っても、裁判所が「居住用」とみなすケースがあります。

また、「後見監督人」が選任されている場合は、その同意を得る必要があります。報告や相談を抜きにしてしまうと、本来必要だった手続きを経ずに売却・処分してしまうおそれがあるため注意しましょう。

１－３　許可が下りない事例とは

家庭裁判所へ許可を求めても、すべての不動産売買に許可が下りるわけではありません。例として、資産運用目的の不動産購入や売却価格が相場より著しく低く被後見人の資産が減ってしまうような不動産売買は許可が下りないと考えられます。

空き家状態となっており、管理・維持のために親族が安く買い取るなどの行為も、相場より低すぎる不動産売買は許可されない傾向が高いため注意が必要です。

２．　成年後見人が不動産を売却する場合の流れ

では、実際に成年後見人が被後見人の不動産を売買するには、どのような流れになるでしょうか。本章では売買の流れをわかりやすく解説します。

２－１　不動産の査定を行う

まずは不動産会社に売却希望価格の査定を依頼します。成年後見制度における売却では、後見人が独断で価格を決めることはできず、「市場価格に照らして妥当な金額であること」を家庭裁判所に証明しなければなりません。

そのため、1社だけでなく複数社から査定を取り、提出した上で売却が適正な価格であることを家庭裁判所への報告や申立て時に証明します。

２－２　不動産売買契約書の作成

買い手が見つかり条件が整ったら、売買契約書を作成します。ここで注意すべきは、この時点ではまだ「売却が確定していない」という点です。

契約書の中には「家庭裁判所の許可が得られなかった場合、この契約は白紙撤回する」という特約（停止条件）を盛り込みます。売買に関わる方々が不利益にならないように、契約時には成年後見制度に精通する不動産会社や司法書士に相談することが大切です。

２－３　家庭裁判所（もしくは後見監督人）に報告

売買の方向性が固まった段階で、家庭裁判所へ事前の報告や相談を行います。特に「後見監督人」が選任されているケースでは、監督人の同意がなければ手続きを進めることができません。

居住用以外の物件で裁判所の許可が法律上不要なケースであっても、後の「定期報告」で売却に要した費用や得た収入などを厳しくチェックされます。トラブル回避のためにも、事前に状況を共有しておきましょう。

２－４　許可がいる場合は家庭裁判所へ申立て

居住用不動産を売却する場合は、管轄の家庭裁判所へ申立てを行います。単に「売りたい」という希望だけでなく、生前から売却を準備していた、立ち退きが必要であるなど具体的な売却理由を記載した申立書を提出します。

■主な必要書類

• 居住用不動産処分許可申立書
• 不動産売買契約書（案）の写し
• 売却する不動産の登記事項証明書（登記簿副本）
• 不動産会社による査定書
• 本人の財産目録や収支状況がわかる資料　など

居住用の不動産で介護施設に入居済みの場合、帰宅見込みの有無や現在のご体調や様子などを報告する必要もあります。

２－５　売買の成立

裁判所が書類を精査し、売却が本人の利益になると判断すれば「許可書」が発行されます。通常、申立てから許可までは期間を要することもあるため、売買はゆとりをもって進めることが大切です。

許可が下りて初めて、正式な売買代金の受領と物件の引き渡し、および所有権移転登記の手続きが可能になります。

３．　成年後見人の不動産売買によるデメリット

成年後見人による被後見人の不動産売買は、ご自身の自由な意思に基づく不動産売買と異なり、家庭裁判所の許可・報告を要するなどの制限があります。そこで、あらかじめ知っておきたい成年後見人による不動産売買のデメリットを解説します。

３－１　資産運用目的の売買は難しい

後見制度の目的は「本人の財産保護」です。自由な不動産の運用には厳しい制限が設けられており、贈与や家族信託のような柔軟な制度設計にはなっていないのです。

例として、町田市や相模原市などに有力な被後見人名義の不動産があり、「今のうちに売って株に投資しよう」「節税のために買い替えよう」とご親族が思ったとしても、成年後見人がいるケースでは積極的な資産運用や投資目的の売却は認められません。

関連記事：町田市の実家は売るべき？貸すべき？相続時の判断ポイントとは

３－２　売買成立までに時間を要する

居住用不動産の場合は裁判所の審判を待つ必要があるため、通常の不動産取引よりもプラスで1ヶ月〜数ヶ月程度の時間がかかります。また、査定書の取り付けや、成年後見人のケースであると理解した上での売買に応じてもらう必要があり、一般的な不動産売買の成立よりも時間を要する傾向があります。

急ぎの現金化には向いておらず、介護費用の捻出などにお困りの場合は、早急に家庭裁判所や成年後見人に相談した上で、資金の捻出をどうするか検討する必要があるでしょう。

３－３　所有者の意思の反映が難しい

成年後見人のケースでは、被後見人本人の判断能力が低下しているため、たとえ本人が「思い出の家だから売りたくない」と言っていても、生活維持のために売却が進められることがあります。

逆に「売りたい」という言葉があっても、客観的に見て不要であれば却下されることもあります。贈与も原則として難しいため、多くの不動産をお持ちの方は資産をどのように遺していくか、意思がはっきりしている元気なうちから方法を検討することがおすすめです。

遺言、生前贈与、家族信託など成年後見人よりも柔軟に資産を動かせる方法は多岐にわたります。

４．　不動産の売買・処分を始めるベストタイミングはある？

成年後見制度の利用が始まると不動産だけではなく、様々な資産の運用に制限が発生するため、できれば早くから資産の将来について真剣に考えておくことがおすすめです。そこで、本章では不動産売買・処分のおすすめタイミングをご説明します。

４－１　まずは家族でしっかりと話し合う

不動産は相続トラブルの火種になりやすい資産です。本人の元気なうちに、将来の介護費用や売却の意思について家族で共有しておくことが不可欠です。「家族信託」などの制度を利用して、元気なうちに管理権限を家族に移しておく方法もあります。

将来判断能力が低下した後でも、家族の判断で柔軟に資産運用や売却、贈与を行うことが可能になります。

関連記事：相続対策に「家族信託」は必要？仕組みやメリット・デメリットを解説

４－２　介護施設入居の前に処分する

もし本人の判断能力がしっかりしているなら、施設入居のタイミングに合わせて「自身の意思」で売却・賃貸化するなどを決めることもおすすめです。この段階なら、裁判所の許可を待つ必要もありません。

今すぐの処分は難しくても、遺言書の作成も早めがおすすめです。判断能力が低下してしまうと作成が難しくなってしまったり、死後に効力を争う火種になりやすいため、元気なうちに作成を検討しましょう。

５．まとめ

認知症などによって判断能力が低下すると、成年後見人が必要となり不動産の柔軟な売買や処分が難しくなる可能性があります。

大切な町田市などをはじめとした不動産をお持ちの場合、ご家族で相談の上で、将来どのような形にしていくのかお早めに決めておくことがおすすめです。

詳しくは司法書士との連携で柔軟なご提案が可能な、まねきや不動産にお尋ねください。