相続した不動産を兄弟で分けるコツ｜トラブル回避の3つのヒント
不動産を所有されていた親が亡くなられた後、相続人となるご兄弟のみで不動産を相続するケースは少なくありません。しかし、不動産は現金のように簡単にわけられるものではないため、トラブルが発生しやすい傾向があります。
そこで、本記事では兄弟間における不動産相続トラブルを回避するための注意点と、知っておきたい3つのヒントを解説します。
１． 不動産を兄弟で相続する際の4つの注意点
ご兄弟で不動産を相続する場合、遺言書の有無や遺産分割協議を通した話し合いが鍵となります。そこで、まずは知っておきたい兄弟で不動産を相続する際の4つの注意点を解説します。
１－１ 不動産は法定相続分どおりに分けることが難しい
民法上、被相続人の子どもである兄弟姉妹は、相続人として遺産を均等に取得する権利があります。この取得する分については法定相続分として定められています。
例えば、配偶者が健在の場合、配偶者が遺産の1/2を相続し、残りの1/2を兄弟で均等に分けます。すでに一方の配偶者が死去している場合は兄弟姉妹が被相続人の相続財産（遺産）を等分することが基本です。しかし、遺産分割協議を行い相続人全員が同意すれば、法定相続分どおりに相続する必要はありません。
不動産は現金や預貯金のようには分割しにくいため、法定相続分どおりに分けるのが困難です。土地や建物を物理的に分割することは困難なため、共有名義にせざるを得なくなります。しかし、共有名義にすると将来的な管理で揉めやすくなるおそれがあります。
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１－２ 収益のある不動産をめぐって対立しやすい
アパートやマンション、駐車場など収益がある不動産を相続する場合、誰がその収益がある不動産を得るかで兄弟間が対立するケースも少なくありません。
収益物件は定期的な家賃収入が見込めるため、取得を希望する兄弟間で「兄は実家を相続すればいいから、収益のある駐車場は欲しい」「現金はいらないから不動産は欲しい」などの意見が衝突しやすくなります。
兄弟の一方が不動産を単独取得する場合、他の兄弟から定期的な分配を要求されるケースもあり、家族関係が悪化するリスクがあります。
１－３ 代償分割には代償金が必要
代償分割とは、特定の相続人が不動産を単独取得する代わりに、取得しない他の相続人に金銭（代償金）を支払う方法です。この手法は、不動産の共有化を避けられるためスッキリと相続トラブルを解決できるメリットがありますが、代償金の準備がネックとなります。
不動産を取得する相続人が資金不足で代償金が支払えない場合、分割自体が頓挫する可能性もあるため融資の検討も必要です。
１－４ 介護負担が争点になるケースもある
親の介護を主に担っていた兄弟がいる場合、その貢献度が遺産分割の争点になることがあります。被相続人の療養看護に特別な貢献をした相続人は、他の相続人より多くの財産を「寄与分」として取得できる可能性があります。
例えば、長年介護を続けた弟が不動産の大部分を主張する場合、法定相続分どおりを主張する兄との間で口論になるおそれがあるのです。
２． 相続した不動産を円満に兄弟で分ける3つのヒント
兄弟間の不動産相続はさまざまなトラブルを引き起こす可能性がありますが、トラブルの長期化は相続登記が遅れたり、相続税申告に影響があったりなどのデメリットにつながります。
注意点を踏まえた上で円満に分けることを目指しましょう。そこで、本章では実践的なヒントを3つ紹介します。
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２－１ 不動産を適正に評価した上で話し合う
円満な不動産相続は、不動産の適正評価から始めることがおすすめです。固定資産税評価額や路線価を基にした鑑定評価を税理士などへ依頼しましょう。兄弟間で評価額の見積もりが異なる場合、話し合いが決裂しやすいためです。
例えば、土地の評価額が5,000万円の場合、兄弟2人で分けるなら2,500万円相当の資産を目安に協議します。評価を共有すれば、「不動産の価値」が双方ともに理解できるため、感情的な対立を防ぎやすくなります。
２－２ 共有化のデメリットを知っておく
相続トラブルを回避するために、「とりあえず共有名義にしよう」という選択は、短期的には解決につながるものの、長期的にはデメリットになる可能性が高いでしょう。
主なデメリットは以下です。
- 売却・活用が難しくなる
共有者全員の同意が必要で、共有者が1人でも反対すれば進めにくくなります。
- 管理費の分担トラブル
固定資産税や修繕費の按分で揉めやすくなります。
- 相続の複雑化
共有者が増えると、次の相続で相続人が増えて共有する人物が増えてしまい、権利関係が複雑化しやすくなります。
将来的に収益化や売却を目指す場合は、共有状態のデメリットを事前に把握し、単独取得や売却についても検討することがおすすめです。
２－３ 売却のメリット・デメリットを不動産の専門家に相談する
売却による換価分割は、不動産を売却によって処分し、代金を均等に分ける相続方法です。換価分割のメリットは共有を避け現金として相続できる点ですが、デメリットとして売却時の税金（譲渡所得税）や将来的に有益な不動産を失うなどのリスクがあります。
そのため、事前に不動産会社に相談し現在の市場価格や将来性についてアドバイスを受けておくことがおすすめです。
３． 知っておきたい不動産相続に向けた準備とは
兄弟間の相続トラブルは家族間の亀裂が残りやすく、できれば回避したいものです。そこで、本章では知っておきたい不動産相続に向けた「準備」について解説します。
３－１ 所有者は生前に遺言書を作成する
遺言書は、相続の意思を明確に伝える方法で、法定相続分より優先されます。自筆証書遺言や公正証書遺言を作成し、不動産を相続してほしい方を指定しておきましょう。例えば、「長男に実家を相続させる」と明記すれば、スムーズに実家を長男が取得できます。
ただし、遺言書は日付漏れや署名忘れで無効になるケースがあるため、司法書士などの専門家に依頼して公正証書を作成することがおすすめです。遺言書があることで、将来相続する相続人は相続登記もスムーズになります。
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３－２ 介護に貢献している方へ贈与をする
介護を担っている子がいる場合、生前贈与で財産を早めに移転しておくことも検討できるでしょう。年間110万円以内の暦年贈与なら非課税です。
また、負担付死因贈与契約（※）を検討する方法もあります。
介護への貢献を早めに伝えておくことで、相続後の寄与分の争いを未然に防げます。
（※）負担付死因贈与とは
贈与者が死亡したときに効力が生じる贈与契約（死因贈与）を結ぶ代わりに、受贈者（財産を受け取る側）に介護などの一定の義務や負担を課すものです。
３－３ 不動産の処分を検討する
高齢者による不動産の所有は、認知症などによる判断能力の低下で売却や活用が難しくなるなどのデメリットがあります。早めに売却し現金化しておくと相続手続きの負担が減ります。また、早めに兄弟へ均等に贈与すれば、相続税の節税効果も期待できます。
贈与については「持ち戻し」や贈与税も発生する可能性があるため、早めに税理士へ相談しながら進めることがおすすめです。
３－４ 相続税を事前にシミュレーションしておく
近年町田市をはじめ、不動産の評価は高くなっている傾向があり、相続税が発生する可能性があります。相続人となる可能性がある子が「相続税がこんなに高いとは」と驚くケースも少なくありません。
相続税トラブルを防ぐためにも、生前から相続税のシミュレーションはご家族揃って行っておくことで、不動産相続のトラブルを防ぎやすくなります。
４． 不動産の相続対策・相続後のお悩みはまねきや不動産へご相談ください
兄弟間の不動産相続は、感情のもつれが生まれやすくトラブルになりがちです。本記事で紹介した注意点とヒントを基に、円満に相続できるように話し合いを進めましょう。
町田市を中心に生前・相続開始後の不動産のお悩みに対応しているまねきや不動産では、司法書士と連携し、大切な不動産の売却・登記などをトータルサポートしています。
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