相続後はいつ不動産を売却できる？遺産分割時の注意点を解説
「親が亡くなって不動産を相続したけれど、いつ売れるの？」
「兄弟間で揉めているうちに売却のチャンスを逃してしまうのでは？」
相続と不動産売却にまつわる不安は、多くのご家族が直面する共通の悩みです。では、相続した不動産を売却できるのは、一体いつなのでしょうか。そこで、本記事では相続後の不動産売却について、タイミングや注意点を解説します。
１． 相続不動産はいつから売却できる？
被相続人が所有していた不動産は、死亡と同時に法定相続人全員の「共有状態」になります。この段階では、特定の相続人が単独で売却の手続きを進めることはできません。そのため、まず誰が不動産を取得するのかを決める「遺産分割」を行い、その後に「相続登記（名義変更）」を完了させます。
１－１ 相続した不動産を売却する基本的な流れ
相続した不動産を売却するためには、主に以下の流れで手続きを進める必要があります。
- 被相続人の戸籍謄本や除籍謄本等の収集
- 相続人の確定（戸籍謄本等で相続人を特定）
- 遺産分割協議（誰が何を取得するか全員で合意）
- 遺産分割協議書の作成・署名捺印
- 相続登記（法務局へ名義変更申請）
- 不動産売却活動・売買契約締結
- 決済・引渡し・譲渡所得税の申告
遺言書がない相続で複数の相続人がいる場合は、まずは遺産分割協議の準備に向けて被相続人の戸籍謄本等を収集し、その上で相続人を確定させる必要があります。
１－２ 相続登記の義務化と売却への影響
2024年4月1日より、相続登記が法律上の義務となりました。相続によって不動産を取得した相続人は、相続を知った日から3年以内に登記申請を行わなければなりません。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
遺産分割協議によって不動産を取得し、売却を決意した段階で速やかに相続登記を完了させることが、スムーズな売却への近道です。相続登記が未了ですと原則として売却はできません。相続手続きには通常1〜2週間程度かかるため、早めの着手が重要です。
２． 遺産分割協議の進め方と注意点
遺産分割協議とは、相続人全員が参加して遺産の分け方を話し合い、合意する手続きです。一部の相続人が参加していない協議は無効となります。海外在住の相続人や音信不通の相続人がいる場合でも、全員の参加が必要です。対面ではなくても協議でき、電話やZoomなども活用できます。
遺言書が存在する場合、原則として遺言の内容が優先されるため、まず遺言書の有無を確認しましょう。相続人全員が合意すれば、法定相続分（民法で定められた各相続人の取り分）と異なる分割割合でも有効です。たとえば、配偶者が不動産を全て取得し、子が預貯金を取得するといった分け方も可能です。
相続人の中に未成年者がいる場合、親権者と子が同じ相続人であれば「利益相反」となるため、家庭裁判所に「特別代理人」の選任を申し立てる必要があります。また、認知症等で判断能力が低下している相続人がいる場合は、成年後見制度の利用が必要となるケースがあります。これらの手続きには時間がかかるため、早めに対応しましょう。
関連記事：不動産相続で損しないための基礎知識
２－１ 遺産分割がまとまらない場合の対処法
相続人間で合意が得られない場合でも、不動産の売却を進めたい場合には、次の対処法が考えられます。
①家庭裁判所への遺産分割調停申立て
調停委員を交えた話し合いを行います。調停でも解決しない場合は審判に移行します。
②共有持分の売却
遺産分割未了でも、各相続人は自己の法定相続分（持分）を他の相続人の同意なく第三者に売却することは法律上可能です。ただし、買い手が限られる・価格が低くなるリスクがあります。
③不動産の共有のまま売却
相続人全員が売却に同意している場合、遺産分割協議書の代わりに全員が売買契約書に署名する方法でも売却できます（ただし全員の実印・印鑑証明書が必要）。
３． 相続後に不動産を円滑に売却するために知っておきたい3つの方法
不動産は現金と異なり、物理的に分けることができないため、相続発生後に売却方針を巡ってトラブルになりやすい資産です。スムーズな売却を実現するために、以下3つのポイントを解説します。
３－１ 生前に遺言書を用意しておく
生前から不動産をお持ちの方は、遺言者として遺言書を作成することがおすすめです。遺言書によって「誰がどの不動産を相続するか」が明確に指定されていれば、「遺産分割協議」を省略して、すぐに相続登記（名義変更）や売却手続きに進むことができます。
３－２ 相続後の遺産分割協議は早めに終える
遺言書がない場合、相続人全員で「誰が何を相続するか」を話し合う遺産分割協議が必要です。不動産を売却するには、まず相続人名義に変更する必要があるため、協議が長引くと売却のタイミングを逃しやすくなります。また、遺産分割協議が遅れてしまうと相続税申告にも影響するおそれがあるため注意しましょう。
３－３ 専門家への相談は早めに行う
不動産相続には「法律」「税金」「取引」の3つの視点が必要です。それぞれの専門家に相談をすることも検討しましょう。
- 税理士
相続税の申告だけでなく、売却時の「譲渡所得税」の節税（空き家の3,000万円控除など）についてアドバイスを受けられます。
- 司法書士
不動産の名義変更（相続登記）の専門家です。売却に必要な遺産分割協議書の作成代行も依頼できます。
- 不動産会社
市場価格の査定や、実際の売却活動を担います。相続物件の取り扱い実績が豊富な会社を選ぶのがコツです。
関連記事：相続不動産は丸ごとお任せ！サポートが必要な5つの理由とは
４． 遺産分割協議後の相続不動産の売却でよくある質問
本章では、不動産売却の実務において、多くの方が疑問に感じるポイントをまとめました。相続した不動産を売却する際の疑問は、まずはこちらをご一読ください。
４－１ 相続登記には遺産分割協議書は必要ですか？
遺言書がない場合には、相続登記に「遺産分割協議書」が必須となります。
ただし、状況によっては不要なケースもあるため、パターン別に整理して解説します。
- 遺産分割協議書が「必要」なケース
相続人が複数いて、法律で定められた割合（法定相続分）とは異なる分け方をする場合は必ず必要です。
- 特定の相続人が一人で不動産を継ぐ場合
- 相続人同士で話し合って決めた割合で共有名義にする場合
- 不動産を売却して、その現金を分ける「換価分割」を行う場合
- 遺産分割協議書が「不要」なケース
以下のケースでは、協議書を作らなくても相続登記が可能です。
- 遺言書がある場合
- 法定相続分で登記する場合
法律で決まった割合（例：妻2分の1、子2分の1）通りに共有名義で登記する場合は不要です。
- 相続人が一人のみの場合
話し合う相手がいないため、戸籍謄本などで相続人が一人であることを証明できれば不要です。
４－２ 遺産分割協議書は不動産と預貯金を分けてもよいですか？
分けて作成しても問題ありません。「不動産の名義を急いで変えて売却したい」という場合に、まずは不動産に関する分くだけを先に合意して協議書を作成し、残りの預貯金については後でじっくり話し合うという進め方も可能です。
ただし、何度も書類を作り直す手間や、後から「やはり納得いかない」とトラブルになるリスクもあるため、基本的には一度にまとめて作成するのが一般的です。
４－３ 未登記の不動産も全部遺産分割協議書に記載が必要ですか？
記載が必要です。古い家屋や物置など、登記がされていない「未登記不動産」であっても、相続財産であることに変わりはありません。記載がないと、後からその建物だけを巡って再協議が必要になるおそれもあります。登記がない場合は、固定資産税の納税通知書などを参考に、「家屋番号」の代わりに所在や種類、構造、床面積などを特定できる形で記載します。
５．まとめ：複雑な相続後の不動産売却は町田市のまねきや不動産へ
相続した不動産の売却には、遺産分割協議書の作成や相続登記など専門的な知識を要する工程が数多くあります。「親から受け継いだ大切な資産をどう扱うべきか」「何から手をつければいいのかわからない」と悩まれたら、まずは専門家へ相談することがおすすめです。
町田市のまねきや不動産では、町田市・相模原市など地域の特性に精通したスタッフが、相続不動産に関するお悩みに親身に寄り添います。まずはお気軽にご相談ください。
