配偶者居住権とは？不動産相続の前に知っておきたい注意点を解説

2020年4月から新たにスタートした「配偶者居住権」をご存じでしょうか。一方の配偶者に先立たれた際に、亡くなった配偶者が自宅を所有していた場合は遺産分割協議の対象となります。

引き続き残された配偶者が穏やかな生活を自宅にて継続させるためには、自宅の取得をめぐって揉めてしまったり、相続税が支払えないなどのリスクがあったのです。そこで、本章ではトラブルを回避するためにも不動産相続前に知っておきたい配偶者居住権について注意点を中心に解説します。

１．　配偶者居住権とは？

不動産の相続対策を検討していると「配偶者居住権」というキーワードに出会うことがあります。では、配偶者居住権とは具体的にどのようなものでしょうか。本章では知っておきたい配偶者居住権の概要を解説します。

１－１　配偶者居住権の概要

配偶者居住権は、2020年4月1日の民法改正によって新たに創設された制度です。被相続人が生前に所有していた自宅について、残された配偶者が一定期間もしくは終身にわたって自宅の所有権を相続しなくても居住できるしくみを意味します。

重要なポイントは、配偶者が自宅の所有権を取得しなくても、居住権だけを取得することができるという点です。配偶者は家に住み続けることができますが、建物の所有権は他の相続人（子どもなど）が取得できます。

１－２　配偶者居住権が必要となった理由

これまでの相続制度では、残された配偶者が自宅の所有権を取得しないと、自宅を失う可能性がありました。自宅を配偶者以外の方が取得した場合、賃借権などの利用権を設定してもらう必要があり、従来どおりには住めなくなるおそれがあったのです。

配偶者居住権制度は、残された配偶者が一定期間もしくは終身にわたって自宅に住み続けられるようにしながらも、相続財産の価値を「居住権」と「所有権」に分割することで、その他の相続財産も配偶者が取得しやすくし、暮らしの不安を解消できる遺産分割となるようにスタートしました。

２．　配偶者居住権のメリットとは

まだあまり広く浸透していない印象もある配偶者居住権ですが、活用にはどのようなメリットがあるでしょうか。町田市や相模原市など、人気エリアに自宅不動産をお持ちの方にこそ、知っていただきたい配偶者居住権のメリットを解説します。

２－１　配偶者が自宅を相続しなくても居住可能

配偶者居住権のメリットは、配偶者が自宅の所有権を相続しなくても、その自宅に住み続けることができるという点です。

従来は「自宅に住み続けたい」と思えば、自宅の所有権を相続せざるを得ませんでした。しかし新制度では、居住権という異なる権利を相続することで、所有権は子どもに譲りながらも、残された配偶者の住居を確保できます。

２－２　居住権だけを相続するメリット

配偶者が居住権だけを相続するメリットとして「配偶者の相続税負担が軽減される点」が挙げられます。

配偶者居住権の評価額は、一般的に所有権の評価額より低くなります。配偶者居住権が配偶者の死亡時に消滅する限定的な権利であり、また売却できない権利であることが理由です。

さらに、配偶者が不動産管理の負担から解放されるという実務的メリットもあります。

■配偶者居住権が設定されたら固定資産税は誰が払う？

配偶者居住権が設定された後は新たな所有者に納税義務が生じますが、建物の所有者が実際に居住している配偶者へ請求することも可能です。

２－３　配偶者は亡くなるまで居住できる

配偶者居住権は、原則として居住を継続した配偶者の死亡時まで存続します。「生涯を住み慣れた自宅で過ごしたい」という願いを叶えやすくしています。残された配偶者が相続時に高齢であっても、その後の人生において遺産分割をきっかけに住居に関する不安を抱える必要がなくなります。

２－４　二次相続時に相続税のメリットがある

配偶者居住権で押さえておきたい特徴として、二次相続時の相続税軽減効果も挙げられます。例として、夫が亡くなり妻は残されている場合、妻が一次相続で多くの相続財産を取得すると、配偶者の税額控除により一次相続の相続税を節税できる効果があります。

しかし、次に妻が亡くなると子は配偶者の税額控除が使えないほか、基礎控除の人数も少ないため、相続税が高額になるおそれがあります。

・相続税の基礎控除額　3,000万円＋（600万×法定相続人数）

・一次相続　妻と子が法定相続人

・二次相続　妻も死去するため子のみが法定相続人となり基礎控除額が減る

配偶者居住権を活用すると、一次相続の段階で妻が取得する相続財産を減らせたうえで居住も確保できます。配偶者居住権は配偶者の死亡時に消滅し、相続の対象外となります。つまり、配偶者が死亡した時点で、その居住権は次の世代に引き継がれないため課税もされません。

３．　配偶者居住権のデメリットとは

メリットがある配偶者居住権ですが、その一方で事前に把握しておきたいデメリットもあります。そこで、本章では配偶者居住権のデメリットもわかりやすく解説します。

３－１　未登記の場合は第三者に対抗できない

遺産分割協議によって配偶者居住権が成立した場合は、その権利を第三者に対抗するには登記が必要となります。

わかりやすく説明すると、もしも登記をしていなかった場合、所有者が居住している方に承諾を得ずに自宅を売却してしまったら、立ち退きを求められた際に対抗できなくなってしまいます。

配偶者居住権の設定後、必ず法務局で登記手続きを完了させることが重要です。司法書士への相談が望ましいでしょう。

３－２　相続開始時の時点で被相続人の自宅に暮らしている必要がある

配偶者居住権には、成立要件として「相続開始時点で被相続人が所有し、かつ配偶者が居住していた建物」という要件があります。

例えば、残された配偶者がすでに別居していた場合は配偶者居住権を設定することはできません。また、借家には配偶者居住権を設定できないため注意が必要です。

３－３　配偶者居住権を取得するためには要件がある

配偶者居住権は、相続人全員の同意による以下の3つの方法のいずれかで成立します。

①遺産分割

被相続人の遺言がない場合、相続人全員で遺産分割協議を行い、その協議によって配偶者居住権の設定への合意を目指します。相続人全員の同意が必須であり、一人でも反対すれば成立しません。

②遺贈

被相続人が遺言によって、配偶者に対して配偶者居住権を与える方法です。この場合、他の相続人の同意は不要です。

③死因贈与

被相続人が生前、配偶者と「死後に配偶者居住権を与える」という契約を書面で交わす方法です。

４．　不動産相続の前に知っておきたい配偶者居住権のポイント

不動産相続は配偶者居住権のように新しいしくみも登場しており、日々押さえておくべき情報がアップデートされています。そこで、本章では不動産相続を迎える前に知っておきたい配偶者居住権のポイントを解説します。

４－１　配偶者居住権も含めて不動産相続の知識が必要

配偶者居住権は優れた制度ですが、解説のとおりデメリットもあります。

不動産相続が将来発生する場合、相続税や配偶者居住権の評価額算定、第三者に対抗するための登記手続き、そして将来の二次相続への対応まで、複数の段階で専門的判断が必要となる点を知っておくことが大切です。

特に相続税の軽減効果を最大化するには、単なる「配偶者居住権の知識」だけでなく、遺産全体の構成、相続人の状況、配偶者と子どもたちの希望など、総合的な判断が不可欠です。生前から家族そろって不動産相続をどう迎えるか検討しておくことが望ましいでしょう。

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４－２　リフォームが必要な物件は所有者同意が必要

配偶者居住権の注意点にはリフォームの同意も挙げられます。配偶者が居住権を持つ自宅が老朽化などによってリフォームが必要になったら、大規模なリフォームには所有権者の同意が必要です。

配偶者が「バリアフリー工事をしたい」と思っても、子どもが反対すれば工事は実現できません。逆に、子どもが「古くて心配だから大規模リフォームしたい」と考えても、配偶者の居住権が障害になる可能性があります。

このような潜在的なトラブルを避けるには、相続開始時点で、配偶者と子どもたちの間で「リフォームに関するルール」を事前に定めておくことも重要です。

また、配偶者が高齢である場合、将来的にバリアフリー工事が必要になることを予測し、遺産分割協議の段階でそのための資金配分を検討することも大切でしょう。

５．まとめ

配偶者居住権は、2020年の民法改正によって創設された比較的新しい制度です。配偶者の生活保障と子どもたちの相続権のバランスを取るためのしくみであり、適切に活用すれば相続税の軽減にもつながります。

しかし、その活用には相続税法と民法の両面にわたる専門知識が必要です。不動産相続において「自宅をどうするか」という判断は、単なる法律知識だけでなく、家族の将来像全体を見据えた総合的なアドバイスも欠かせません。

まねきや不動産では、不動産相続全般のご相談に対応しており、登記に関しては併設する司法書士事務所にご相談可能です。ぜひお気軽にご相談ください。