本当に必要な不動産の相続対策とは｜失敗を避けるコツを解説

「相続対策には不動産が有効」と言われていますが、実際に不動産を活用した相続対策を成功させるためには、失敗を避けるための工夫が欠かせません。不動産は現金に比べて相続税評価額が低くなりやすく代表的な相続対策のひとつですが、進め方によっては家族の負担を増やしてしまうケースも少なくないのです。

そこで本記事では、不動産を使った相続対策がなぜ有効とされるのかを踏まえたうえで、「本当に必要な対策」とは何か、よくある失敗パターンとその防ぎ方をわかりやすく解説します。

１． なぜ不動産は相続対策として選ばれるのか

不動産が相続対策として注目される理由は、主に二つあります。

一つ目は、現金や預貯金と異なり、不動産は相続税を計算するための評価額が実際の取引価格（実勢価格）よりも低く算定されやすい点です。同じ資産価値であっても、現金として持つより不動産に換えて持つほうが、相続税の課税対象となる金額を抑えられる可能性が高くなります。

二つ目は、不動産を賃貸に出すことで、評価額をさらに引き下げられる点です。人に貸している土地や建物は、所有者が自由に使えない分だけ評価が下がる仕組みになっており、賃料収入を得ながら相続税対策もできるという特徴があります。また、相続税の面だけではなく、ご家族に有益な資産を残せるというメリットもあります。

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２．「本当に必要な」不動産の相続対策とは

不動産は相続対策に有効ではあるものの、節税効果の数字だけを見て物件を選んでしまうと、後々の運用や相続で苦労することになりかねません。そこで、本章では本当に必要な不動産の相続対策について3つのポイントに分けて解説します。

２－１　 節税だけを目的にしない物件選びを行う

相続税の節税を目的に不動産の購入を検討することは、決して間違いではありません。しかし、節税だけを目的に不動産選びを焦ってしまうと、有益な不動産運用ができないおそれがあります。不動産の購入を検討している場合は、「本当にその地域に賃貸需要があるか」を見極めることが重要です。

人口減少が進むエリアや、賃貸ニーズの少ない立地に物件を持ってしまうと、当初想定していた収益が得られない可能性があります。地域の賃貸相場や将来性に詳しい不動産会社に相談しながら物件を選ぶことが大切です。

２－２　 長期的な目線で不動産の管理体制を整える

不動産は購入して終わりではなく、適切に管理する必要があります。管理は不動産会社に委託することも可能ですが、コストが発生するため注意が必要です。また、アパートやテナント物件を運営する場合は、空室リスクへの対応や、老朽化に備えた修繕計画、入居者対応なども発生します。

日々の管理を誰が担うのかを事前に決めておく必要があり、将来的に相続や贈与を検討している場合は、ご家族全体で管理体制を慎重に検討することをおすすめです。

２－３　将来の分割・売却も見据えておく

不動産は現金と違って簡単に分けることができません。現段階で推定相続人（将来相続する可能性があるご家族）が複数いる場合、誰がどの不動産を引き継ぐのか、あるいは売却して現金化するのかを、早い段階から話し合っておきましょう。

早めに話し合いを行っておくことで、相続時の遺産分割トラブルを避けることができます。

３．不動産の相続対策でよくある失敗とは

不動産を使った相続対策は、進め方を誤ると重大な失敗につながるおそれがあるため、慎重に進める必要があります。そこで、本章ではよくある失敗パターンをわかりやすく紹介します。

３－１　 空室が続いてしまう

入居者需要を十分に調査せずに物件を選んでしまうと、家賃収入が想定を下回り、ローン返済や維持費の負担だけが残ってしまいます。相続税を減らすことを目的としたはずが、重い債務だけが残されるリスクがあるのです。購入前に、地域の賃貸相場や将来的な人口動向を地元の不動産会社にしっかり確認しておきましょう。

３－２　  相続人同士で分割方法をめぐりトラブルになる

不動産は分割しにくい資産であるため、相続人が複数いる場合に「誰が引き継ぐか」で意見が対立しやすくなります。元気なうちに家族で話し合う、遺言書を用意しておく、また不動産以外の資産とのバランスを考えて準備しておくことが有効です。

３－３　  相続人が不動産経営を続けられない

所有者が元気なうちは順調でも、相続後に引き継いだ家族が管理や経営を続けられなくなるケースは珍しくありません。特に相続人が遠方に暮らしている場合は、売却を検討せざるを得ないケースもあります。相続人が引き続き管理・運営することを希望する場合は、生前から管理会社への委託や、家族信託を用いた財産管理を検討することが望ましいでしょう。

３－４　  老朽化・空き家化した不動産の管理負担が増す

相続後に利用予定がない不動産をそのまま保有し続けると、老朽化が進んで管理の手間や費用がかさみ、資産というより負担になってしまうことがあります。現在収益が見込めない不動産があり、それを相続対策に生かしたい場合は、用途変更による収益化を検討したり、売却によって現金化し、別の資産に転換したりする方法も考えられます。

目の前の節税効果だけを見て判断せず、二次相続までも見通した計画を立てることが欠かせません。

４． はじめての相続対策｜失敗を避けるための3つのコツ

不動産を使った相続対策で失敗を避けるためには、以下の3つを必ず押さえておくようにしましょう。本章では、これから不動産の相続対策を始める方向けのコツを解説します。

４－１　「遺産分割のしやすさ（分けやすさ）」を考慮する

先述のとおり、不動産は切り分けることが難しい財産です。例えば、価値のある不動産が1つしかない場合、特定の相続人がそれを引き継ぐと、他の相続人との間で不公平が生じ、トラブル（争続）に発展しやすくなります。

「誰がどの不動産を相続するのか」「分けられない場合に代償金を支払う現金はあるか」など、遺産分割のバランスをはじめに考慮しておくことが大切です。

４－２　「二次相続」まで視野に入れたシミュレーションを行う

配偶者が健在の場合、目先の「一次相続（1回目の相続）」だけでなく、将来その配偶者も亡くなったときの「二次相続（2回目の相続）」まで見据えて対策を立てる必要があります。

一次相続で配偶者の税額軽減をフルに活用して不動産を配偶者に集約してしまうと、二次相続の際に子供たちの税負担が跳ね上がってしまうケースが少なくありません。2回の相続トータルで最も税負担が軽くなり、家族が困らないプランを立てるのが鉄則です。

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４－３　   納税資金の確保を計画する

不動産を活用した相続対策（賃貸物件の建築や不動産の買い換えなど）を行うと、手元の現金が不動産という「固定資産」に変わります。これにより相続税の評価額は下がりますが、いざ相続が発生したときに「税金は安くなったけれど、手元に納税するための現金がない」という事態に陥る可能性があります。

相続税は原則として「現金での一括納付」です。不動産対策を実行する際は、将来の納税予測額を計算したうえで、「納税用の現金をいくら残しておくか」「足りない場合は生命保険などをどう活用するか」という出口戦略までセットで計画しておくことが、失敗を防ぐ重要なコツです。

５．まとめ｜本当に頼れる不動産会社へ相続対策を相談してみませんか？

不動産による相続対策は、正しく理解し、適切に準備すれば大きな効果を発揮しますが、「持っているだけで安心」というものではありません。物件選びや保有中の管理、将来の分割や売却まで見据えたうえで、地域に根ざした専門家とともに進めましょう。

町田市・相模原市などのエリアに密着している「まねきや不動産」では、相続を見据えた不動産の売却・活用・査定について、無料相談を承っております。「この物件をこのまま持っていていいのか」「将来のために不動産を有効活用したい」といったお悩みがあれば、まずはお気軽にお問い合わせください。