賃貸不動産の相続はどうする？家賃収入と遺産分割を解説
亡くなられたご家族が賃貸アパート・マンション・貸家などの賃貸不動産を所有していた場合、相続が発生すると「不動産そのものを誰が引き継ぐのか」だけでなく、「相続発生後に発生する家賃は誰のものになるのか」という問題が生じます。
相続と家賃の関係は民法上のルールがやや複雑で、遺産分割協議が長引くほど相続人同士のトラブルに発展しやすい分野です。本記事では賃貸不動産の相続における家賃の取り扱い、遺言書がある場合の対応を中心に解説します。
１． 被相続人が賃貸不動産を所有していたらどうする？
被相続人が賃貸不動産を所有していた場合には、不動産の取得を誰にするのかだけではなく、家賃収入の取り扱いにも注意が必要です。本章では相続時の賃貸不動産の取り扱いについて詳しく解説します。
１－１ 賃貸不動産も相続の対象となる
被相続人が賃貸不動産を所有していた場合、その不動産は現金や預貯金と同様に相続財産に含まれます。ただし、賃貸不動産は「物件そのもの」と「そこから生じる家賃収入」という2つの財産的価値を持つ点が、家賃収入がない不動産相続とは異なります。遺産分割協議がまとまるまでの間、家賃をどう扱うかで相続人同士の認識にズレが生じやすいため、早めに整理しておくことが重要です。
１－２ 遺産分割協議が成立する前の家賃の取り扱い
賃貸中のアパートやマンション、戸建て賃貸などは遺産分割協議が成立するまでの間、相続人全員の共有状態となります。そのため、遺産分割協議が成立するまでに発生する家賃収入は原則として遺産分割協議の対象外となり、法定相続分どおりに分配します。後から遡って特定の相続人だけのものになるわけではありません。
誰か一人が単独で管理・処分できるわけではなく、賃貸借契約の更新や修繕といった管理行為についても、原則として相続人全員の関与が必要になる点に注意が必要です。
１－３ 遺産分割協議後は取得した相続人のものとなる
遺産分割協議が成立し、賃貸不動産を取得する相続人が確定した後に発生する家賃については、その不動産を取得した相続人が単独で受け取ることになります。協議成立前と成立後とで家賃の扱いが変わるため、いつの時点の家賃なのかを賃貸借契約書や入金記録で明確に区分しておくことが、後々の精算トラブルを防ぐポイントです。
１－４ 未払い家賃の取り扱い
被相続人が亡くなった時点で、入居者からまだ支払われていない家賃（未収家賃）がある場合、これは被相続人が持っていた金銭債権として相続財産に含まれます。この未払い家賃も遺産分割協議の対象財産の一つとして扱われ、協議によって取得者を決めるか、あるいは法定相続分に応じて分割して取得することになります。
２． 遺言書がある場合の賃貸不動産の相続はどうなる？
もしも被相続人が生前に遺言書を残していた場合には、賃貸不動産の取り扱いはどのようなものとなるでしょうか。本章では遺言書がある場合の家賃の取り扱いや、遺言書の効力に疑問がある場合の対処法を解説します。
２－１ 相続開始と同時に指定された方のものとなる
「賃貸不動産を長男に相続させる」といった特定の相続人を指定する遺言がある場合、相続開始と同時に当該不動産の所有権はその相続人に移転するとされています。この場合、遺産分割協議を経ることなく、相続開始後に発生する家賃も指定された相続人が取得できます。遺贈によって不動産を承継させる場合も、基本的な考え方は同様です。
２－２ 遺言書の効力に疑問がある場合の対処法
遺言書の形式に不備がある場合や、遺言能力（遺言執筆時の判断能力）に疑義がある場合、遺言の有効性そのものを争うことも可能です。
まずは相続人間で話し合いを行い、解決しなければ家庭裁判所への調停申立てや、遺言無効確認訴訟といった法的手続きに進みます。争いが長期化するとその間の家賃収入の管理や分配も宙に浮いた状態になりやすいため、早い段階で専門家に相談し、証拠の整理や手続きの見通しを立てておくことが大切です。
３． 知っておきたい賃貸不動産相続の税務
賃貸不動産の相続では、遺産分割の問題だけでなく、税務上の手続きも複数発生します。申告期限を過ぎるとペナルティが生じるものもあるため、スケジュール管理が重要です。そこで、本章では賃貸不動産の相続における税務について解説します。
関連記事：不動産相続でも相続税はかからない？知っておきたいケースを解説
３－１ 準確定申告の対象となるケース
被相続人が賃貸経営によって家賃収入を得ていた場合、その年の1月1日から死亡日までの所得について、相続人が代わりに所得税の確定申告（準確定申告）を行う必要があります。
原則として、相続の開始を知った日の翌日から4か月以内に相続人全員が協力して申告・納税が必要です。被相続人が青色申告を行っていた場合は、引き続き要件を満たせば対象となります。ただし、被相続人の青色申告の承認自体は相続人には引き継がれません。
３－２ 相続税申告の対象となるケース
賃貸不動産は、相続税の課税対象財産にも含まれます。ただし、自宅用の不動産と異なり、賃貸中の土地（貸家建付地）や建物（貸家）は、借家人の権利が生じている分だけ評価額が低く算定されるしくみがあります。
評価減を適切に反映できるかどうかで相続税額が大きく変わることもあるため、路線価や固定資産税評価額をもとにした評価は税理士へ依頼することがおすすめです。相続税の申告・納税期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。
３－３ 取得後の所得税申告
遺産分割協議や遺言によって賃貸不動産を取得した相続人は、その後の家賃収入について、ご自身の所得として毎年所得税の確定申告を行う必要があります。青色申告を選択すれば各種控除のメリットを受けられる可能性もあるため、取得後早い段階で税務署への届出や記帳体制の準備を進めておくとよいでしょう。
４． 家賃収入に関する相続のよくある質問
家賃収入がある相続はこれまで解説のとおり複雑になりやすく、疑問を持ちやすいものです。そこで、本章では家賃収入に関する相続のよくある質問を紹介し、詳しく解説します。
４－１ 賃貸不動産を相続しましたが家賃はいつからもらえますか？
遺産分割協議の成立後から受け取ることができます。遺産分割協議が成立する前に発生した家賃は、最終的に不動産を取得する相続人だけのものではなく、各相続人が法定相続分に応じて取得します。
４－２ 相続した賃貸不動産の家賃はどこに振り込まれますか？
被相続人名義の口座は、金融機関が死亡の事実を把握すると凍結されます。凍結後も入居者からの引き落としが継続してしまうと、後で資金の整理が複雑になることがあるため、早めに管理会社や入居者へ連絡し、家賃の振込先を相続人代表の口座等へ変更してもらう手続きが必要です。管理会社に委託している場合は、オーナー変更の届出とあわせて振込先口座の変更を依頼するとスムーズでしょう。
４－３ 家賃収入に非課税制度はありますか？
家賃収入そのものが一律に非課税となる制度はなく、賃貸不動産を取得した相続人には、原則として毎年の所得税・住民税の申告義務が生じます。ただし、必要経費の計上や青色申告特別控除、基礎控除などを活用することで、実質的な税負担を軽減できる余地はあります。相続税の計算においては、賃貸中の土地・建物は評価額が減額されるしくみがありますが、これは相続税評価上の話であり家賃収入にかかる所得税とは別の制度です。
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５．まとめ
賃貸不動産の相続は、不動産そのものの分割方法に加えて、遺産分割協議成立前後で家賃の取り扱いが変わる点や、未払い家賃・準確定申告・相続税申告・取得後の所得税申告といった税務手続きが絡み合うため注意が必要です。
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