根抵当権がついた不動産を相続したらどうする？手続きや注意点を解説
被相続人が残した不動産に「根抵当権」がついていた場合、どのような手続きが必要となるかご存じでしょうか。根抵当権とは、不動産を担保に上限内で融資を受けられるものです。一般的な抵当権とは異なるため、相続時に困惑する方も少なくありません。そこで、本記事では相続不動産と根抵当権について手続き方法や注意点をわかりやすく解説します。
１． 根抵当権とは
根抵当権（ねていとうけん）とは、あらかじめ定めた限度額（極度額）の範囲内であれば、何度でも借り入れや返済を繰り返すことができる担保権を意味します。本章では抵当権との違いや、どのような場合に多く利用されているか、詳細を解説します。
１－１ 抵当権との違い
一般的な「抵当権（普通抵当権）」と「根抵当権」の大きな違いは、債権（借金）との結びつき方にあります。
- 抵当権は、特定の一つの借入金（例：住宅ローンなど）を担保します。借金を全額返済すると、抵当権は自動的に消滅します。
- 根抵当権は不動産の資産価値を基に極度額（融資の上限額）と担保する債権の範囲を定めておき、その枠内であれば何度も出し入れが可能です。そのため、借金を一度全額返済しても根抵当権は消滅しません。
１－２ どのような場合で根抵当権は設定されているか
根抵当権は主に法人や個人事業主が、継続的に事業の融資を受ける際に活用されるしくみです。仕入れや運転資金など、継続的に融資と返済を繰り返したい場合に活用されています。
また、個人名義の不動産であっても自社経営の事業資金を得るために自宅を担保に融資を受けるケースは決して少なくありません。また、住宅ローンの保証会社が根抵当権を設定しているケースや、リバース・モーゲージ（※）の際に設定されることもあります。
（※）リバース・モーゲージとは、主に老後の生活資金を得ることを目的に自宅を担保に融資を受ける方法です。社会福祉協議会の不動産担保型生活資金（公的福祉制度）や住宅金融支援機構、民間金融機関などが用意しています。
２． 相続不動産に根抵当権がついていたらどうする？
根抵当権は通常の抵当権と違い、しくみが特殊なため「そのまま相続してよいのか」「抹消しないと売却できないのか」と不安に感じる方が少なくありません。本章では、根抵当権付き不動産を相続した場合の対応方法と手続きの流れについて詳しく解説します。
２－１ 根抵当権も相続する
不動産の名義人（担保を提供している人)が亡くなった場合、根抵当権そのものも相続財産の一部として相続人に引き継がれます。不動産の所有権だけを相続して根抵当権を分ける、などは不可です。
まずは根抵当権の内容（極度額・債務者・被担保債権の範囲など）を登記簿で正確に確認しましょう。
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２－２ 根抵当権を抹消する方法はある？
相続時に根抵当権を抹消する場合、大きく分けて次の方法があります。
- 残債を全額返済し、根抵当権者（金融機関など）の承諾を得て抹消登記を行う
- 根抵当権者との交渉・合意により根抵当権設定契約を解除する
いずれの方法でも、根抵当権者である金融機関の協力が不可欠です。相続人だけの意思では抹消できない点に注意しましょう。
２－３ 元本確定時の注意点
根抵当権には「元本確定」という重要なしくみがあります。元本確定とは、それまで変動していた被担保債権の額が固定されることです。亡くなった方が根抵当権の「債務者」であった場合、相続開始（死亡）から6ヶ月以内に相続人と根抵当権者との合意により「指定債務者」の登記をしなければ、元本は相続開始時に確定したものとみなされます（民法398条の8）。
この期限を過ぎると、以後新たに発生する借入をその根抵当権で担保できなくなるため、事業を継続して融資枠を使い続けたい場合は早急な対応が必要です。根抵当権がついた不動産は事業承継など複雑な事案が絡んでいるケースも見られるため、不明点があれば速やかに弁護士などの専門家へ相談することがおすすめです。
３． 根抵当権がある不動産の相続手続きの流れ
根抵当権がある不動産の相続手続きは、一般的な不動産の相続よりも複雑になりやすいため注意が必要です。そこで、本章では根抵当権がある不動産について相続の流れを4つのステップで解説します。
３－１ 相続財産の調査を行う
まずは不動産だけでなく、預貯金や有価証券などのプラスの財産に加え、根抵当権の被担保債権も含めた借入金などマイナスの財産を漏れなく調査します。
根抵当権付きの不動産では、極度額まで借り入れがあるとは限りません。すでに完済済みの場合もあります。金融機関に残債務の額を照会し、実際にどの程度の借入が残っているかを必ず確認しましょう。想定以上の債務がある場合は、相続放棄や限定承認も選択肢となります。
３－２ 遺産分割協議で不動産を取得する相続人を決める
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議によって不動産を誰が取得するか決めます。（遺言書がある場合は不要）根抵当権付きの不動産は、今後も事業資金として利用し続けるのか、それとも売却・抹消を前提とするのかによって、取得すべき相続人や進め方が変わるため慎重な話し合いが必要です。
３－３ 相続登記を行う
不動産を取得する相続人が決まったら、法務局で相続登記（所有権移転登記）を行います。被相続人名義のままでは根抵当権の抹消などができません。
2024年4月からは相続登記が義務化されており、正当な理由なく相続開始から3年以内に登記を行わないと過料の対象となる可能性があるため、早めに手続きを進めることが大切です。
３－４ 根抵当権の今後について決める
- 根抵当権を引き継ぐ場合
事業を承継し、今後も同じ融資枠を使い続けたい場合は相続人が債務者や根抵当権設定者の地位を相続します。手続きには金融機関の審査も伴うほか、新たな内容で登記が必要となるケースも多いため、早めに進めましょう。
- 根抵当権を抹消する場合
事業を承継しない、あるいは不動産を売却したい場合は、残債務を完済したうえで根抵当権抹消登記を行います。売却代金で完済する場合は、決済と抹消登記を同日に行うのが一般的です。
４． 根抵当権のある相続不動産に関するよくある質問
根抵当権のある相続不動産については疑問や不安を抱えている人も多いでしょう。そこで、本章ではよくある質問に対してわかりやすく解説します。
４－１ 根抵当権がついたままの不動産は売却できますか？
理論上は根抵当権がついたままでも売買契約自体は可能ですが、買主にとっては担保が残るリスクがあるため、実務上は決済時に残債務を完済し、根抵当権を抹消したうえで引き渡すのが一般的です。売却代金を返済に充てる場合は、事前に金融機関と調整しておく必要があります。
４－２ 根抵当権は相続人だけで抹消できますか？
できません。根抵当権は金融機関など根抵当権者の権利であるため、抹消登記には根抵当権者の承諾と必要書類の提供が必要です。相続人の判断だけで一方的に抹消することはできない点に注意してください。
４－３ 相続したくない場合はどうすればいいですか？
根抵当権の債務が大きく、不動産を相続するメリットよりも負担が大きいと判断される場合は、家庭裁判所への相続放棄の申述を検討できます。相続放棄は原則として相続開始を知った時から3ヶ月以内に行う必要があります。プラスの財産と負債のバランスが不明確な場合は、限定承認という方法もありますが、相続人全員の合意が必要など複雑な要件があるため専門家への相談がおすすめです。
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５．まとめ
根抵当権付きの不動産を相続した場合、通常の相続登記に加えて「元本確定」という特有の期限や、金融機関との協議・調整が必要になるなど、一般的な相続手続きよりも検討すべき事項が多くなるため注意が必要です。
「根抵当権がある不動産について相談したい」「相続登記を早めに進めたい」こうしたお悩みをお持ちの方は、町田市のまねきや不動産にご相談ください。まねきや不動産は司法書士事務所を併設しており、不動産の調査・査定から相続登記・遺産分割協議のサポートまでワンストップで対応が可能です。まずはお気軽にお問い合わせください。
