町田市で相続した不動産を3年以内に売却したらどうなる？
町田市や相模原市などに一戸建てやマンションなどの住まい、収益物件などを相続し、多くの方が直面するのが「このまま持ち続けるべきか、それとも売却すべきか」という悩みです。
特に、自分が住む予定のない空き家状態の物件であれば、維持費や固定資産税の負担が重くのしかかります。実は「相続した不動産は3年以内に売るとお得」と言われることがあります。本記事では、相続した不動産を3年以内に売却するとどうなるか、詳しく解説します。
１． 相続した不動産を売却する際に発生する税金とは
不動産の売却には税金が発生しますが、相続した不動産を売却すると、まずは先行して相続税を支払っていることも多いため、重い税負担が続くことになります。では、実際に売却時にはどのような税金が発生するのでしょうか。本章で解説します。
１－１ 譲渡所得税
不動産売却には「譲渡所得税」が発生します。譲渡所得税は不動産売却で得た利益に対して発生する税金で、実際には所得税・住民税・復興特別所得税として課税されます。（まとめて譲渡所得税と呼んでいます）
売却した年の翌年の確定申告で申告を行い、納税を行うことになります。譲渡所得は、「売却から取得費と譲渡費用の合算を引き、さらに特別控除を差し引く」ことで算出します。特別控除の主な種類は以下です。
①居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
②空き家特例の3,000万円特別控除
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例によって、取得費の増額も可能です。計算の際に注意すべきは、所有期間による税率の違いです。ただし、相続人が不動産を取得した日ではなく、被相続人がその不動産を取得した日を引き継げます。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）： 税率 約39%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）： 税率 約20%
参考URL 国税庁 No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
１－２ 印紙税
不動産の売却には、所得にかかる税金以外にも税金が発生します。不動産売買契約書を作成する際に貼付する印紙代もその1つです。
契約金額によって金額は異なりますが、一般的な住宅売買（1,000万円超〜5,000万円程度）であれば、現在は軽減税率が適用され、数万円程度の負担となるのが一般的です。
参考URL 国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで
１－３ 登録免許税
不動産を売却する前には、必ず「相続登記（名義変更）」を済ませておく必要があります。この登記の際にかかるのが登録免許税です。相続登記時に発生する登録免許税の税率は固定資産評価額に対して0.4％を乗じます。
住宅ローンが残っていた場合の抵当権抹消登記にも、不動産1個につき1,000円の登録免許税が必要です。
参考URL 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表
２． 相続した不動産はなぜ3年以内に売却がおすすめ？
相続した不動産の売却はなぜ「3年以内」という期限が強調されるのでしょうか。
相続税の申告期限から3年以内（相続開始から3年10ヶ月以内）に売却することで、税負担を大幅に軽減できる「特例」が用意されているからです。将来的に売却を予定している場合は、相続後3年以内をあらかじめ意識しておくことで、税負担を減らした売却が実現できます。
ただし、相続税が発生していない場合は取得費の特例は使えないため、節税には限界があります。ご自身にとって早期の売却がどの程度メリットがあるのかは、不動産や相続の実務に精通する専門家へ相談しながら決めることがおすすめです。
２－１ 相続した不動産を売却する時の判断ポイント
町田市などの場合、都心部へのアクセスもよく住宅需要が高いエリアですが、一方で多摩丘陵に位置する場所などは坂道が多く、築年数が経過すると建物価値が急落する傾向にあります。
相続後一定年数を経過すると使えなくなる特例や控除があるため、売却の目安はいったん3年をめどに判断する必要があります。
不動産の維持には固定資産税、都市計画税に加え、庭木の剪定や防犯対策など維持管理のコストも発生します。また、空き家状態のまま放置予定の場合、予想以上に劣化が早く進む可能性があるため注意が必要です。
2024年の相続登記義務化もあり、放置するリスクは高まる一方です。「いつか使うかも」という曖昧な理由で所有するのではなく、積極的な活用を検討することもおすすめです。
関連記事：意外といらない遺産とは？相続したくないものへの対処法を解説
３． 相続した不動産を売却する方法
実際に売却を決意した場合、どのような流れで進めるのでしょうか。不動産売却には主に2つの手法があるため、本章でわかりやすく整理します。
３－１ 仲介で売却する
不動産会社と媒介契約を結び、一般の買主を探す方法です。
- メリット
市場価格に近い高値で売れる可能性が高い。町田市のような人気エリアでは、条件が良ければ早期成約も見込めます。
- デメリット
買主が見つかるまで時間がかかります。査定額が必ずしも仲介する不動産会社選びに適しているとは限らないため注意が必要です。
不動産売却の際に不動産会社を探す場合、一般的に複数の不動産会社へ査定を依頼し、比較した上で決める方が多いでしょう。ただし、仲介の査定額が売却額に直結しているわけではないため、慎重に判断する必要があります。
３－２ 不動産会社へ売却する（買取）
不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
- メリット
早期の現金化が可能です。1か月以内に決済できるケースもあり、相続税の資金確保を急ぐケースにも検討できるでしょう。また、プロが買い取るため、古い家でも現状のまま売却できることも少なくありません。
- デメリット
仲介価格の6〜8割程度の価格になることが多い。
急いで特例の期限内に売りたい場合や、遠方に住んでおり早期に不動産を売却したい場合に有効です。ただし、仲介よりも安い売買になることが多いため、不動産会社と相談しながら決めることおすすめです。
４． 売却したい不動産は贈与と相続のどちらがおすすめ？
将来的に売却を考えている不動産がある場合、「生前に贈与しておくべきか、亡くなった後に相続すべきか」という相談も少なくありません。一般的には、「相続」の方が有利になるケースが多いでしょう。
贈与税は相続税に比べて基礎控除額が少なく、税率も高く設定されているためです。また、生前贈与の持ち戻しが従来の3年から段階的に7年へと延長されたため、贈与による相続税の節税対策の効果が以前よりも薄くなっています。
相続には「小規模宅地等の特例」があり、自宅敷地の評価額を最大80%減額できますが、贈与にはこの強力な特例がありません。また、配偶者の相続には「配偶者の税額控除」もあります。
ただし、周辺地区の整備で地価が今後劇的に上がると予想される場合や、特定の相続人に収益を引継ぎたいなどの事情がある場合は生前贈与が検討されます。個別のシミュレーションは必須です。
関連記事：相続には現金と不動産のどちらが有利？おすすめ対策を解説
４－１ 不動産の贈与時に得られるメリットも知っておこう
不動産の贈与は、主に「将来の相続争いを防ぎたい」場合や「特定の誰かに確実に渡したい」場合に検討できます。
相続の場合、遺言書がなければ遺産分割協議で揉める可能性があります。贈与であれば、自分の意思で確実に特定の相手へ不動産を渡すことが可能です。
例として、親から子へアパートなどの収益物件を贈与すれば、その後に発生する家賃収入は受贈者である子のものになります。親の資産がこれ以上増えるのを防ぎ、将来の相続税対策になる場合があります。
2,500万円までの贈与が非課税（後に相続税で精算）になる相続時精算課税制度を利用すれば、贈与時には大きな負担なく名義を変更し、早期に売却や活用を任せることができます。
５．まとめ 相続不動産の疑問は町田市のまねきや不動産へ
町田市で相続した不動産を3年以内に売却することは、税金面で大きな差異を生む可能性がある極めて重要な決断です。空き家特例や取得費加算の特例などの貴重な節税策は、期限を過ぎると適用されません。
「とりあえず査定してみたい」「特例が使える物件かどうか知りたい」
そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひ町田市の「まねきや不動産」へご相談ください。地域特性を熟知した私たちが、お客様の大切な資産を最も良い形で次世代へつなぐお手伝いいたします。
