町田市でも使える！相続した空き家に使える3,000万円の特別控除とは？

近年多くの方々が、相続後に頭を悩ませているのが「空き家」の問題です。親から相続した実家が空き家状態のケースは非常に多く、維持や売却のどちらも決められないまま放置となる方も少なくありません。

空き家は社会問題となっていることもあり、早期の売却につながるように一定の要件を満たせば、売却益から最大3,000万円を差し引ける「空き家特例」を利用できる可能性があります。本記事では、空き家特例の適用要件や手続きの流れをわかりやすく解説します。

１．　町田市でも使える！空き家特例とは

親から実家を相続したものの、住む予定がなく空き家になってしまうケースは少なくありません。町田市はもちろん、相続した空き家を売却する際、売却益（譲渡所得）にかかる税金を大幅に抑えられる特例があります。それが「空き家特例（正式名称：被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）」です。本章では空き家特例の概要や要件を中心に詳しく解説します。

１－１　空き家特例の概要

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して約20%〜39%の所得税や住民税が課税されます。しかし、相続した空き家を一定の基準で売却した場合は利益から最大3,000万円を差し引くことができます。（※）

もしも利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税が実質ゼロになるため、相続人にとって非常にメリットの大きい税制優遇措置です。

（※）令和6年（2024年）1月1日以降は相続人が3人以上の場合、1人あたり最大2,000万円（合計上限6,000万円）に変更されています。

参考URL  国税庁　No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

１－２　特例の適用要件

空き家特例の適用を受けるためには、一定の要件をクリアしている必要があります。細かく要件が設定されているため注意が必要です。まず、本特例は不動産を売却する人が相続または遺贈（死因贈与を含む）被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得した相続人である必要があります。相続人以外の方による売却は対象外となるため注意が必要です。

空き家に関しても要件があり、相続の時から譲渡の時まで事業、貸付けまたは居住には使用されていない状態でなければなりません。

また、売却には期限が設けられており、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。また、売却代金は1億円以下とされているため、この金額よりも高額となる場合は本特例の対象外です。

この他の要件は国税庁リンクを確認してください。

１－３　空き家特例の注意点

非常にメリットが大きい空き家特例ですが、適用を受けるためには厳格なルールを守る必要があります。特に注意したい「期限」と「売却金額」の2つの注意点を確認しておきましょう。

① 期限がある

空き家特例には明確なタイムリミットが設けられています。

「相続の開始があった日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却を完了させなければなりません。買い手探しなどに難航し、期限を過ぎて特例が使えなくなるリスクがあるため、早めの行動が不可欠です。

② 売却代金の総額が「1億円以下」であること

もう一つの大きなハードルが金額の制限です。対象となる空き家の家屋と土地の売却代金の合計が「1億円以下」でなければ、特例は受けられません。また、1億円をどのように計算するか注意が必要です。

• 空き家の一部を分割して売却している場合
• 他の相続人が売却している場合における

上記については合算で1億円以下である必要があります。

２．　空き家特例の適用の流れ

空き家特例の適用を受けるためには、実家の売却前から売却後の確定申告にいたるまで、正しい手順を一つずつ踏んでいく必要があります。大まかな流れは以下の4ステップです。

２－１　相続後に適用要件に該当するか確認

相続した実家が空き家特例の対象になるかどうか、前提条件を確認することからスタートします。本特例は相続の開始の直前まで被相続人が暮らしていた住まいである必要がありますが、介護施設に入所している場合でも要件を満たしていれば適用できるケースもあります。

参考URL  国税庁　No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋

２－２  売却もしくは解体後に売却する

要件を満たしていることが確認できたら、物件を売却します。この特例の対象となる建物は古い（旧耐震基準の）ため、そのまま売る場合は現行の耐震基準を満たすリフォームが必要ですが、「建物を解体して更地にしてから売却する」ことも可能です。

2024年の法改正により、売却の「後」に買い手側が解体や耐震リフォームを行う場合でも、一定の要件を満たせば特例が使えるようになりました。売却日の翌年2月15日までに解体を完了し、売主である相続人が確定申告を行えば適用できます。

２－３　売却前後に被相続人居住用家屋等確認書を取得

特例を利用するためには、重要な書類である「被相続人居住用家屋等確認書」を入手が欠かせません。この書類は税務署ではなく、「売却する空き家がある市区町村の自治体（町田市なら町田市役所）」に申請して発行してもらいます。

参考URL  町田市役所　空家の発生を抑制するための特例措置（空家の譲渡所得の3000万円特別控除）

２－４　確定申告

実家を売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に、管轄の税務署（町田市なら町田税務署）へ確定申告を行います。この時に自治体から取得した「被相続人居住用家屋等確認書」

はもちろん、売買契約書、解体費用の領収書などが必要です。いずれもあらかじめ必要書類を確認し、用意しておくようにしましょう。

空き家特例は自動的に適用されるわけではありません。確定申告を忘れると、通常通りの高い譲渡所得税が課せられてしまうため、最後まで油断せずに手続きを完了させましょう。事前に空き家特例チェックシート（各年度によって発行）を活用することがおすすめです。

３．　空き家特例と小規模宅地等の特例は併用できる？

相続の節税効果がある「小規模宅地等の特例」と「空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）」は条件を満たせば併用可能です。

それぞれ対象となる税金は異なるため、両方の要件をクリアしていれば、相続税を抑えつつ、その後の売却にかかる譲渡所得税も抑えるという大きな節税メリットを享受できます。

ただし、「要件が非常に厳しい」ため注意が必要です。小規模宅地等の特例は、配偶者以外の相続人への適用なら被相続人と「同居」していたことが求められています。事実上は以下のケースに適用が限られるため注意が必要です。

・相続人に持ち家がない（家なき子特例）

・配偶者が住まいを相続した

関連記事：不動産を相続したらどうする？6つの節税アイデアを徹底解説

３－１　併用したい場合の重要な注意点

併用する上で気をつけなければならないのが、「いつ売却するか」というタイミングです。

持ち家のない相続人が適用する場合の小規模宅地等の特例には、「相続税の申告期限までその宅地を所有し続けること」が要件となっています。 相続税の申告期限前に焦って空き家を売却してしまうと、小規模宅地等の特例が適用できなくなってしまいます。

「申告期限を待ってから売却活動（引き渡し）を行う」というスケジュールとなるため、注意が必要です。

なお、空き家特例は「小規模宅地等の特例」とは併用できますが、「相続税の取得費加算の特例」とは併用できません。

関連記事：相続後に町田市・相模原市で相続の「負動産」処分に悩んだらどうする？

４．まとめ

親から相続した町田市内の空き家を売却するなら、最大3,000万円の控除が受けられる「空き家特例」は押さえておきたい節税方法です。町田市はもちろん、近郊自治体にある空き家にも適用できる節税方法ですので、早期の相続不動産売却を検討される際は、必ず押さえておきましょう。

町田市のまねきや不動産では、相続時に悩みやすい空き家の売却に関するご相談にも対応しています。「何から手をつければいい？」と迷ったら、まずはお気軽にご相談ください。