相続不動産で知っておきたい「共有持分」の取り扱いと注意点
不動産を相続する際、多くの方が直面しているのが「共有持分」という問題です。町田市や相模原市などのエリアにはマンションも多く、共有持分状態となっているケースがあります。
共有持分が絡む相続は後々大きなトラブルに発展しやすく、相続不動産として扱う際には注意が必要です。本記事では、相続不動産における共有持分の基本的な取り扱いから、具体的な解消方法まで、詳しく解説します。
１． 共有持分とは
共有持分とは、一つの不動産を複数の者が共同で所有する状態を指します。相続時に被相続人名義の不動産に、被相続人以外の共有名義者がいる場合は、慎重に相続手続きを進める必要があります。そこで、本章では共有持分の概要を解説します。
１－１ 不動産を複数人で所有している場合の所有権の「持分」
共有持分をわかりやすく説明すると、建物や土地の所有権をAさんが3分の2、Bさんが3分の1という割合で持っている状態です。
各共有者は、自己の持分に応じて不動産全体を使用・収益することができ、また持分の処分（売却や贈与など）も原則として自由に行えます。ただし、不動産全体を処分する場合は、他の共有者の同意が必要です。
１－２ 共有持分となっているケースが多い不動産とは
共有持分が生じる代表的なケースには以下のようなものがあります。
・マンションなどの共同購入
町田市・相模原市など都内や都内近郊の人気エリアでは、駅近の分譲マンションが人気を集めていますが、高額な物件を親子や夫婦で共同購入した場合に共有持分が生じやすくなります。
・離婚
離婚に際して、夫婦で共有名義となっていた不動産を売却しないまま保有するケースもあります。一方の配偶者と子どもが生活を維持するために、離婚後も他人同士になりながらの共有状態とするケースです。
・相続
相続も共有状態となりやすい手続きです。複数の相続人が法定相続分どおりに不動産を相続した場合、それぞれに共有持分が生じます。特に、被相続人が単独所有していた不動産を複数の子どもが相続する場合に、共有持分が生じやすくなるため注意が必要です。
２． なぜ相続時には不動産が共有化されやすい？
相続時には不動産が共有化されやすいことをご存じでしょうか。すでに触れたように、一つの不動産を複数人で所有する場合は不動産を共有化することになるため注意が必要です。そこで、本章では相続時に不動産が共有化されやすい理由を深堀りします。
関連記事：夫婦で共有名義となっていた不動産はどのように相続する？
２－１ 法定相続分どおりに相続した
相続人が複数いる場合、遺言書がない場合は遺産分割協議を行って相続人がどの財産を、いくら取得するか決めることになります。
取得する財産や配分については話し合いで決められるものの、民法で定める法定相続分に従って遺産分割をすることも可能です。例えば、配偶者と子ども2人が相続人の場合、配偶者が2分の1、子どもそれぞれが4分の1の法定相続分となります。
上記に従って、仮に一つの不動産を法定相続分どおりに相続すると、配偶者が2分の１、子どもがそれぞれ4分の1ずつ不動産の共有持分が生じます。
２－２ トラブルを避けて共有化した
遺産分割協議の際に不動産の価値評価や分割方法について相続人間で意見が割れ、協議が長引くことを避けるため、一旦共有持分として相続し、後で分割することを決めたケースもあります。しかし、「後で分割する」という約束は先延ばしにしてしまいやすく、長期にわたって共有状態が継続してしまうケースもあります。
また、相続人の中に居住を継続したい者と早期に売却したい者がいる場合、双方の意向を尊重して共有持分とするケースもあります。しかし、売却時の意思決定で対立が生じやすくなるため注意が必要です。
関連記事：配偶者居住権とは？不動産相続の前に知っておきたい注意点を解説
２－３ 収益不動産を共有化した
賃貸マンションやアパートなどの収益不動産を相続する場合、賃料収入を共有持分に応じて分配することで、各相続人が安定した収入を得られるとして、あえて共有持分として相続するケースがあります。
相続人全員が共同で管理運用していく意向がある場合に選択されます。しかし、管理費や修繕費の負担割合、賃料の分配方法、空室時の対応などで、後々のトラブルが生じやすくなるためこちらも注意が必要です。
３． 被相続人名義の不動産に共有名義人がいた場合の取り扱い
被相続人が残した財産の中に不動産が含まれており、かつその不動産が被相続人以外の共有名義人がいた場合には、相続時にどのような取り扱いが必要でしょうか。本章で手続きのポイントを解説します。
３－１ 他者が共有している部分は遺産分割の対象外
被相続人名義の不動産に被相続人以外の共有名義者がいる場合、「他者が共有している部分は遺産分割の対象外」です。
例えば、被相続人が2分の1、配偶者が2分の1の共有持分で所有しているマンションを相続する場合、配偶者が所有している2分の1の持分は遺産分割の対象外であり、被相続人の2分の1の持分のみが遺産分割の対象となります。
つまり、相続人は被相続人の持分のみを相続することになり、以下のようなケースではこれまでよりも多くの方で共有状態となるおそれがあります。
・遺産分割協議で、被相続人名義の部分を複数人で相続した
・法定相続分どおりに相続するため、複数人で相続した
・遺言書に被相続人が所有している部分を複数人へ相続させる旨が記載されていた
３－２ 被相続人が所有していた部分は遺産分割で話し合いが必要
被相続人が所有していた持分については、通常の相続手続きと同様に遺産分割協議を行う必要があります。法定相続分に従って分割するのか、特定の相続人に相続させるのか、あるいは換価分割して現金化するのかなど、相続人全員の合意が必要です。
遺産分割協議が成立した場合、相続登記を行い、被相続人の持分を相続人名義に移転します。
４． 相続不動産に被相続人以外の共有名義者がいる場合の注意点
相続不動産に被相続人以外の共有名義人がいる場合には、通常の相続とは異なる注意点が生じます。本章で整理しますのでご一読ください。
４－１ 権利関係が複雑になりやすい
被相続人以外の共有名義者がいる場合、権利関係が複雑になりやすいという問題があります。単独所有の不動産と異なり、共有持分の相続では被相続人の持分、他の共有名義者の持分、さらに相続後の新たな共有関係を把握する必要があるためです。
特に、共有名義者が複数世代にわたっている場合や、遠縁の親族が共有名義者となっている場合、権利関係の把握が困難になります。できれば相続時に権利関係を整理し、複雑になりすぎないように注意が必要です。
４－２ 固定資産税は代表共有者に請求される
共有持分の不動産に関する固定資産税は、原則として「代表共有者」に請求されます。代表共有者が固定資産税を一括して納付した後、他の共有者に持分に応じて負担金を請求する必要がありますが、実際には代表共有者が全額を負担するケースや、他の共有者が負担金を支払わないケースも少なくありません。
相続後の共有関係においても、固定資産税の負担割合や納付方法について事前に合意しておかないと、後々のトラブルに発展しやすくなります。
４－３ 売却・運用時が進めにくい
共有名義の不動産全体を売却する場合、原則として共有者全員の同意が必要です。ただし、ご自身の持ち分については他の共有名義人の同意を得ることなく売却できます。
相続後に複数の相続人が共有者となった場合、意見の統一が困難になり、売却が長期化するケースが少なくありません。また、共有部分がいつの間にか全く知らない方へ売却されるおそれもあります。賃貸運用やリフォームなどを行う場合も、共有者全員の同意が必要となることがほとんどであり適切な運用を進めにくくなります
４－４ 不動産の価値が低くなりやすい
上記のような事情から、共有持分の不動産は、買い手にとってもリスクが高いため売却価格が単独所有の不動産よりも低くなる傾向があります。
特に共有者間ですでにトラブルが生じている場合、不動産の管理や維持が不十分になり、物件の状態が悪化するリスクがあります。相続不動産に共有持分が生じた場合、早急に共有状態を解消することが、不動産の価値を維持する上で重要です。
５． 共有状態を解消する方法はある？
相続時に大変な手続きとなりやすい共有名義の不動産ですが、共有状態を解消する方法があります。具体的には主な2つの手続きが考えられます。
５－１ 共有名義者に売却してもらう・買い取ってもらう
共有状態を解消する最も一般的な方法は、他の共有名義者に持分を売却する、あるいは他の共有名義者の持分を買い取ることです。例えば、被相続人以外の1名が共有持分を持っている不動産を、被相続人部分を相続する相続人が買い取ることで、単独所有に戻すことができます。
５－２ 共有持分を贈与する
共有名義人が今回の相続時で被相続人の持ち分を取得する方へ贈与することでも、共有持分は解消できます。贈与には贈与税が課税される可能性があるため、贈与を検討される際には税理士への相談がおすすめです。
６．まとめ
相続不動産における共有持分は、後々のトラブルを避けるために、早急に解消することが望ましいでしょう。相続時に共有持分に関する問題が生じた場合、まず他の共有名義者との関係を整理し、遺産分割の対象となる持分を慎重に話し合うことが大切です。また、場合によっては不動産の専門家へ相談してみてはいかがでしょうか。
町田市で相続にまつわる不動産のお悩みに直面したら、まずはお気軽にまねきや不動産へご相談ください。司法書士事務所も併設しており、相続・売却などのサポートを行っています。
