住宅ローンが残っている不動産の相続とは？団体信用保険や注意点を解説

ご家族が亡くなられた際に、住宅ローンが残っている住まいをどのように相続するのか悩まれる方は決して少なくありません。住宅ローンの金利は一般的なローンよりも低く設定されているものの、高額の残債をどのように扱うべきでしょうか。

そこで、本記事では住宅ローンが残っている不動産相続について、団体信用保険や注意点の視点からわかりやすく解説します。

１．　住宅ローンが残っている不動産の相続とは

住宅ローンを利用して住まいを購入したご家族が亡くなった場合、その不動産と住宅ローンの残債はどちらも相続の対象となります。ただし、住宅ローンには「団体信用保険（団信）」という制度があり、契約内容によっては残債の扱いが大きく変わります。本章で団信の有無によって相続時の流れがどう変わるのかを確認していきましょう。

１－１　団体信用保険にて完済される

多くの金融機関では、住宅ローンを組む際に団体信用保険（以下、団信）への加入を必須・推奨しています。団信とは契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、生命保険会社が残りの住宅ローンを金融機関へ一括で支払うしくみです。

契約者が亡くなった時点で残債は団信によってゼロとなるため、相続人は住宅ローンの返済義務を負うことなく、不動産だけを相続できます。

１－２　団体信用保険に加入していない場合

一部の住宅ローンでは団信への加入が任意となっているケースがあります。団信に加入していなかった場合、契約者が亡くなられても住宅ローンは完済できません。

残債は不動産と同様に相続財産として扱われ、相続人が返済義務を引き継ぐことになります。原則複数の相続人がいる場合は法定相続分に応じて債務を分割して負担する必要があります。（遺産分割協議で決めることも可能）

１－３　団体信用保険の適用外の場合

団信に加入していたとしても、契約内容や死亡の状況によっては保険金が支払われないケースがあります。あらかじめどのような場合に適用外となるのかを把握しておくことが重要です。主な適用外のケースは以下です。

・告知義務違反

・自殺などの免責事項に該当するケース

・免責期間（例・加入後1年以内）のご逝去　など

これらに該当すると、団信に加入していても保険金は支払われず、残債は通常どおり相続の対象となります。

２．　団体信用保険で支払われない場合の注意点

団信が適用されない、あるいは未加入だった場合、相続人の方々はいくつかの重要な判断を迫られます。そこで、本章では代表的な注意点を整理しますのでご一読ください。

２－１　残債は相続する必要がある

団信が適用されない場合、すでに触れたとおり住宅ローンの残債はプラスの財産（不動産や預貯金など）と同様に、マイナスの財産として相続対象です。

相続人は金融機関との間で債務の承継手続きを行う必要があります。返済が困難な金額であれば、早めに金融機関へ相談し、返済方法の見直しや相続放棄、任意売却などの選択肢を検討することが大切です。特に相続人が複数いる場合は、誰がどの割合で不動産と債務を引き継ぐのかを遺産分割協議で明確にしておかないと、後々のトラブルにつながりやすいため注意が必要です。

２－２　残債を相続放棄する場合の注意点

住宅ローンの残債が大きく、返済が現実的でない場合は、相続放棄という選択肢があります。ただし、相続放棄をすると住宅ローンの残債だけでなく、被相続人名義の預貯金や住宅ローンの残債がある住まい、その他の不動産などすべてのプラスの財産も相続できなくなる点に注意が必要です。

また、相続放棄は原則として相続開始を知った日から3か月以内（熟慮期間）に家庭裁判所へ申述しなければならないという期限があります。なお、住宅ローン以外の債務も調査しているなどの事情がある場合は、家庭裁判所に申立てをすることで熟慮期間の延長が可能です。

相続放棄は一部の財産だけを選んで放棄することはできないため、資産と負債の全体像を把握したうえで慎重に判断しましょう。

関連記事：相続時に遺産を受け取らない方法はある？不要な不動産への対処法とは

２－３　残債は相続税から債務控除される

住宅ローンの残債は相続税を計算する際に「債務控除」として遺産総額から差し引くことができます。つまり、不動産の評価額から残っている住宅ローンの金額を差し引いた金額が、実質的な相続財産として課税対象になります。そのため、団信が適用されないケースであっても、残債がある分だけ相続税の負担は軽減されます。

３．　被相続人が生命保険に加入している場合はどうなる？

団信には未加入であっても、被相続人自身が生命保険に加入していた場合、その保険金は住宅ローンの返済資金として活用できる可能性があります。本章では生命保険と相続税の関係について解説します。

３－１　生命保険は相続税の対象となる

被相続人が保険料を負担していた生命保険の死亡保険金は、法律上は受取人固有の財産とされ遺産分割の対象にはなりませんが、税務上は「みなし相続財産」として相続税の課税対象に含まれます。受け取った保険金を住宅ローンの残債返済や相続税の納税資金に充てるケースは少なくないため、生命保険金が支払われる場合は相続放棄を慎重に検討しましょう。

３－２　生命保険には非課税枠がある

生命保険の死亡保険金には、「500万円×法定相続人の数」という非課税枠が設けられています。この非課税枠を活用することで、相続税の負担を抑えながらまとまった資金を住宅ローンの返済や相続税申告に活用できます。なお、法定相続人以外の内縁の方などは非課税枠は利用できません。

４．　知っておきたい相続時に住宅ローンを完済した後の手続き

団信によって住宅ローンが完済された場合や、相続人が残債を返済し終えた場合には、法務局での登記手続きが必要になります。手続きを怠ると、不動産の売却や次の相続の際にトラブルの原因となるため注意しましょう。本章で完済後の手続きについて解説します。

４－１　抵当権抹消の登記とは

住宅ローンを組む際には、金融機関が対象となる不動産に「抵当権」を設定しています。ローンを完済しても抵当権の登記は自動的には消えないため、法務局で抹消登記の手続きを行う必要があります。団信による完済の場合は、保険金支払い後に金融機関から発行される抵当権解除証書などの書類を用いて申請します。

４－２　相続登記も必要

不動産を相続した場合は、名義を被相続人から相続人へ変更する「相続登記」も必要です。2024年4月からは相続登記が義務化されており、相続の開始および所有権の取得を知った日から3年以内に登記を行わないと、過料が科される可能性があります。抵当権抹消登記とあわせて、早めに相続登記を済ませておきましょう。

相続登記には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書など多くの書類が必要になるため、時間に余裕を持って準備を始めることが望ましいでしょう。

関連記事：相続登記の申請義務化について

５．まとめ

住宅ローンが残っている不動産の相続では、団信の加入状況や適用の可否によって、相続人が負う責任が大きく変わります。団信によって完済されるケースが多い一方で、告知義務違反や団信未加入などの理由で残債の返済義務がそのまま相続人に引き継がれることもあります。相続放棄や債務控除、生命保険の非課税枠といった制度を正しく理解し、抵当権抹消登記や相続登記といった手続きを漏れなく行うことが、円滑な相続のために欠かせません。

司法書士事務所併設、町田市や相模原市などに密着したまねきや不動産では、相続登記や抵当権抹消手続きはもちろん、不動産の売却・活用に関するご相談まで、司法書士と不動産のプロがワンストップで対応いたします。住宅ローンが残る不動産の相続でお悩みの方は、お気軽にまねきや不動産へご相談ください。