親が私道を所有していたらどうする？評価方法や注意点を解説

親が亡くなり相続の手続きを進める中で「自宅の前の道路が実は親名義の私道だった」など、相続財産に私道が含まれていることがあります。私道は公道とは異なり、所有権が個人にあるため相続手続きを進める必要があり、評価や分割の方法で迷う方も多いのが実情です。今回は、私道を相続する際の基礎知識から注意点までをわかりやすく解説します。

１．   親が私道を所有していたらどうなる？

亡くなった親が私道を所有していた場合、相続財産に含まれるため現金や預貯金などの財産と同じように相続する必要があります。本章では私道の相続について、公道との違いなど詳細を解説します。

１－１   私道も相続財産の対象となる

私道は個人が所有する土地の一種であるため、宅地や建物と同様に相続財産に含まれます。親名義の私道がある場合、他の不動産や預貯金と合わせて遺産分割の対象となり、相続人が話し合って承継者を決める必要があります。私道だからといって価値がない、あるいは相続手続きが不要というわけではない点に注意しましょう。

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１－２   私道と公道の違い

道路には大きく分けて公道と私道の２種類があります。公道は国や地方自治体が管理する道路で、誰でも自由に通行できます。一方、私道は個人や複数の共有者で所有する道路で、所有者の意思によって通行や使用のルールが定められることがあります。

建築基準法上の道路や、法律上の通行権が認められている場所では所有者であっても他人の通行を原則として禁止できません。見た目は普通の道路と変わらないため、登記簿を確認するまで私道であることに気づかないケースもあります。

１－３　 私道の存在を確認する方法とは

相続時に被相続人名義の私道について、有無を確認するためには固定資産税の納税通知書や名寄帳を確認することが基本です。私道であっても課税されている場合は記載があります。課税がない場合は名寄帳にて確認を進めます。さらに、場所を特定したい場合は法務局で公図、登記簿謄本を取得すれば、対象地の地目や所有者情報を正確に把握できます。自宅周辺の道路状況について詳細の把握が難しい場合は、自治体の道路管理課に問い合わせてみる方法もあります。

なお、古い私道の場合は持分の登記がなされないままとなっているケースもあります。被相続人名義の名寄帳に載っていないこともあり、すでに数次相続で相続人が増えているおそれもあるため、早めに調査を開始することがおすすめです。

２．   私道の相続時の注意点とは

私道を相続する場合、複数の相続人がいる場合は遺産分割協議にも注意が必要です。本章では私道相続時の注意点について、遺産分割協議や相続登記などの視点からわかりやすく解説します。

２－１　 遺産分割協議の対象となる

私道も他の相続財産と同様、相続人全員で行う遺産分割協議の対象です。単独で誰かが取得する場合もあれば、共有名義で相続するケースもあります。私道は単体では活用しにくい財産であるため、隣接する宅地等を相続する人が合わせて取得することが一般的ですが、相続人間の話し合いで柔軟に決めることも可能です。

２－２　 相続登記が必要となる

私道であっても不動産である以上、名義変更のための相続登記も必要です。通常の相続登記のルールと同様で、2024年4月から義務化されています。正当な理由なく期限内に登記をしないと過料の対象となる可能性があるため注意しましょう。

私道は登記が見落とされやすい財産のため、他の不動産と合わせて漏れなく手続きを行うことが重要です。

２－３   相続税の対象となる

私道も相続税の課税対象となる財産です。多数の人が通行する私道など、公共性が高いと認められる場合には評価額が減額、あるいは評価そのものが不要とされることもあります。なお、基礎控除（3,000万円＋法定相続人×600万円）の範囲内であれば相続税は課税されません。

３． 私道に被相続人以外の共有持分がある場合はどうする？

私道は被相続人や親族以外の方と共有状態となっているケースも少なくありません。共有持分がある場合は、相続手続き時にさらに注意すべきポイントがあります。本章でわかりやすく解説します。

３－１　共有持分は相続に関係なく継続する

私道は近隣の複数の土地所有者で共有しているケースがよくあります。この場合、相続が発生しても他の共有者の持分には影響がなく、被相続人の持分のみが相続人に引き継がれます。相続後も従来どおり共有関係が続くことを理解しておきましょう。

３－２　共有者全員の承諾が必要となる工事等がある

私道の舗装工事や掘削を伴う配管工事などを行う場合、共有者全員の同意が必要になることが一般的です。

2023年の民法改正によって共有物の「管理行為」は共有者の持分価格の過半数で決定できるようになり、修繕などの「保存行為」も単独で行える範囲もわかりやすく整理されています。以前よりもライフライン設置に関しては私道の使用に関しても緩和されており、事前に私道の所有者へ目的や場所を通知することで工事を進められるようになっています。

ただし、これからも円満に共有者との関係を継続するためには相続で新たな共有者となった際に、手紙などで通知するなどの工夫が大切です。

３－３　今後の扱いは慎重に検討する必要がある

私道は単独では売却や活用が難しい財産であるため、相続後の扱いを慎重に検討する必要があります。私道の持分だけを第三者に売却することは難しく、多くの場合は隣接する土地所有者や他の共有者への譲渡が現実的な選択肢です。

将来的なトラブルを避けるためにも、相続を迎えた際に持分の整理や管理方法について早めに話し合っておくことがおすすめです。

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４．　私道の相続に関するよくある質問

私道が含まれている相続を進める際には、多くの方が不安を感じています。そこで、本章では私道の相続時によくある質問をピックアップし、わかりやすく解説します。

４－１　私道を高く売ることは可能ですか？

私道は使用状況や権利関係が複雑になりやすく、公道に面した宅地と比べて買い手が付きにくい傾向があります。また、市場価格も低く評価されることが多いでしょう。

特に私道のみを単独で第三者に売却するのは現実的ではなく、多くの場合は隣接する土地の所有者や他の共有者に持分を買い取ってもらう方法が一般的です。高値での売却を狙うよりも、状況に応じた戦略を専門家と相談しながら検討することが重要です

４－２　私道には固定資産税が発生しますか？

私道であっても原則として固定資産税の課税対象です。しかし、不特定多数の人が通行する公共性の高い私道については、自治体への申請により非課税もしくは減免となる場合があります。非課税の適用を受けるには、道路の幅員や利用実態などの要件を満たしたうえで、自治体の窓口へ申請手続きを行う必要があります。

４－３　私道の所有でよくあるトラブル事例を教えてください

私道に関するトラブルとしては、私道の共有者間での話し合いの難航や、維持管理費用の負担割合をめぐる対立、越境物や駐車をめぐる近隣とのトラブルなどが代表的です。

また、相続によって共有者が増えてしまい権利関係が複雑化した結果、親族内でも意思決定が難しくなるケースがあります。こうしたトラブルを未然に防ぐためには、相続発生時点で権利関係を正確に整理し、共有者との連絡体制や管理ルールを明確にしておくことが大切です。

５．まとめ

私道の相続は、公道とは異なる評価方法や共有関係への配慮が必要となり、通常の不動産相続よりも複雑になりがちです。登記を忘れてしまったり評価額の判断を誤ると、思わぬ税負担やトラブルにつながる可能性もあります。

町田市・相模原市を中心に不動産相談に対応する「まねきや不動産」では、司法書士事務所を併設しており、私道を含む相続不動産の評価から相続登記もサポートいたします。私道の相続でお困りの際は、お早めにまねきや不動産へご相談ください。